상업용 수익형부동산의 종류 및 각 상품별 특징
상업용 부동산은 시세차익보다는 임차인을 통한 임대수익을 얻기 위한 상품으로, 주변상권의 영향이 절대적이며, 평당 매매금액도 높은 편에 속하는 상품이다. 상업용 수익형 부동산 상품의 종류는 아래의 [표1]과 같으며 각 상품의 특징은 다음과 같다.
단지내 상가는 공동주택(아파트) 입주민을 위한 편의를 제공하기 위한 상가(슈퍼, 편의점, 부동산, 미용실, 세탁소, 빵집, 배달전문점 등의 생활밀착형 업종으로 이루어진)로, 단지입주자라는 고정고객 존재로 타상품보다 다소 안정적인 성격이 있다. 단지내 상가 투자시에는 다른 상품과는 조금 다르게 주변상권보다는 배후수요인 입주자에 대한 분석에 집중해야 한다. 중대형 평형대보다는 중소형 평형대(85㎡ 이하) 입주자들이 단지내 상가를 이용할 확률이 높으며(대가족은 대형마트 선호), 가까운 곳에 대형마트가 있다면 다소 불리한 점이 존재한다. 보통 500~1,000세대 배후수요가 있는 곳이 선호되며(전체 근생상가면적 세대당 0.3평 정도가 적정, 1,000세대의 경우, 300평 정도) 상가접근성, 이동동선 등 입주자들의 접근 동선을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다.
근린상가는 상점들이 밀집되어 있는 상권에 위치한 상가로 프라자 형태가 많다. 상가가 모여 있어 집중효과가 있지만, 그만큼 경쟁도 치열하다. 상권 내 위치해 있다보니, 속해 있는 상권에 대한 명확한 이해가 필요하다. 거시적 요인인 상권특성, 배후인구, 접근성(교통수단)등부터 미시적 요인인 상가의 위치(층수), 상가시인성, 주변집객시설 등을 꼼꼼히 파악해야 한다. (소상공인 상권정보 시스템과 같은 전문적인 상권분석툴을 사용하는 것 추천) 근린상가에 입점하는 업종으로는 단지내 상가와 비슷한 생활편의 업종부터 교육, 먹거리, 살거리 등의 유통 관련 업종까지 다양하게 섞여있으며, 상권이 활성화될 경우, 상가매매가 상승으로 이어져 시세차익을 거둘 가능성도 있다. 신도시와 같이 상권이 미형성된 곳은 상권 형성에 3~5년정도의 시간이 소요되며, 편의점, 빵집 등의 특수한 업종을 제외하고는 공실 발생 가능성이 있으니 상권이 형성되지 않은 곳에 투자를 진행할 경우에는 더욱 더 꼼꼼한 분석이 선행되어야 한다.
복합상가는 단지내 상가와 비슷한 개념의 상가로 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 오피스 등의 주거, 업무시설 등과 복합된 상가를 뜻한다. 복합상가의 경우, 주로 대규모로 건축되어지며, 스트리트형, 쇼핑몰과 같은 넓은 공용공간을 보유한 몰형 등 건축적으로 특화하는 경우가 많다. 이같이 대규모로 상가가 지어지는 경우에는 공용관리비가 과다하게 부과될 가능성이 있으니, 전용률(계약면적대비 전용면적비율)이 적정한 수준인지 확인 후, 투자를 진행하는 것이 중요하다. 최근 지어지는 복합상가의 경우, 마트, 서점, 영화관 등의 앵커테넌트를 임대형태로 입점시킨 후(시행사 보유) 나머지 상업부분을 분양하는 경우가 있으며, 이 경우 고정적인 유동고객이 방문할 수 있는 가능성이 있으니 긍정적인 효과를 볼 수도 있다. 앵커테넌트 입점 이외에도 상층부 오피스텔, 지식산업센터, 오피스 등의 주거, 업무시설 배후수요 분석과 함께 주변상권 분석 및 주변 상권에서 복합상가로 고객이 유입될 가능성이 높은지(그럴 만한 앵커테넌트가 입점되어 있는지) 등을 함께 고려하는 것이 좋다.
테마상가는 동대문 밀리오레, 두타, 용산전자상가 등과 같이 비슷한 종류의 상품을 판매하는 업종을 모아놓은 대규모상가를 뜻한다. 겉으로 보기에는 좋아보이지만 과거 대부분의 테마상가는 지분분양형태로 분양이 진행되었기 때문에 성공한 사례를 찾아보기 힘들다. 지분분양은 상가 전체면적을 1~3평 정도의 작은 면적(지분)으로 나누어 분양하는 형태로 상가가 활성화될 경우, 투자한 금액만큼의 수익을 돌려받을 수 있지만, 상가가 침체기에 빠질 경우, 많은 투자자들의 의견을 모으기 쉽지않아 상가의 관리가 어려워 유령상가로 전락하는 사례가 많다.(지분을 매매하기도 쉽지 않음) 지분분양이 아닌 등기분양 형태로 분양된다 하더라도 비슷한 업종을 모아놓는다는 취지로 인해 업종에 제한이 걸리는 경우가 있으며, 건물을 관리하는 관리자(전체 수분양자의 동의를 얻거나 임대관리 계약을 체결한 시행사, PM사 등)의 역량이 뛰어나지 않다면 컨셉을 유지하면서 지속적으로 상가를 활성화 시키기는 매우 어렵다.(최근 불경기로 인해 백화점, 쇼핑몰들도 장사가 힘들다는 이야기가 많음)
상가의 경우, 상권에 직접적인 영향을 받기 때문에 상권에 대한 많은 공부가 필요한 상품이다. 그리고 최근 분양되는 복합상가, 테마상가는 쇼핑몰과 같이 대규모 실내형 상가로 분양되는 형태가 많은데, 이 경우 건물 전체가 활성화를 이루어야지만 임대수익을 얻을 수 있으니, 많은 검토를 선행한 후에 투자를 진행해야 한다.
▼ 수익형 부동산 종류 및 특징 관련 포스팅 ▼
1편 주거용 부동산 종류 및 특징 (아파트)
https://t-site.tistory.com/312
2편 상업용 부동산 종류 및 특징 (상가)
https://t-site.tistory.com/316
3편 업무용, 숙박용 부동산 종류 및 특징
https://t-site.tistory.com/318
4편 분양관련 용어 (임대수익률, 전매 등)
https://t-site.tistory.com/320
5편 분양용어 (아파트,오피스텔 면적산정)
https://t-site.tistory.com/325
6편 분양용어 (MD, 테넌트, PM, LM 등)
