유치권 행사 뜻, 유치권 성립요건

부동산 경매나 상업시설 매매를 고려할 때 유치권은 중요한 법적 개념입니다. 특히 공사대금 미지급 등으로 인해 유치권이 주장되는 경우가 많으며, 이로 인해 경매에서 낙찰가에 영향을 미칠 수도 있습니다.

이번 글에서는 유치권의 특징과 성립 요건을 정리하여 이해하기 쉽게 설명하겠습니다.  

1. 유치권의 개념 및 특징  

유치권은 타인의 물건을 점유한 채권자가 그 물건과 관련된 채권을 변제받을 때까지 목적물을 인도하지 않을 수 있는 권리입니다.  

유치권의 주요 특징

[1. 인도거절권]
- 채권 변제가 있을 때까지 목적물의 반환을 거절할 수 있습니다.
- 일종의 담보물권으로, 원칙적으로 양도가 가능합니다.  

[2. 공시방법: 점유]
- 유치권은 점유를 통해 성립하며, 등기할 필요가 없습니다.
- 이로 인해 허위 유치권 신고 사례가 많으며, 금융권 대출이 불가할 수 있으므로 주의가 필요합니다.  

[3. 경매 신청 가능]
- 유치권자는 법원을 통해 유치물을 경매에 부칠 수 있는 경매신청권이 있습니다.
- 또한, 법원에 청구하여 간이 변제충당권을 행사할 수도 있습니다.  

[4. 공사 중인 건물에는 유치권이 성립하지 않음]
- 건물로 인정받기 위해서는 기둥, 주벽, 지붕이 갖춰져 있어야 합니다.
- 건물이 아닌 경우, 유치권이 성립하지 않습니다.  

[5. 유치권을 주장해도 건물 철거를 막을 수 없음]
- 토지 경매 시 법정지상권이 인정되지 않는 경우, 토지 매수인은 건물 철거를 청구할 수 있습니다.  
- 이때, 유치권자는 유치권을 이유로 철거에 대항할 수 없습니다.  

2. 유치권의 성립 요건  

유치권이 인정되려면 다음 요건을 충족해야 합니다.  

목적물의 존재

[1. 목적물의 존재 여부]
- 공사 중인 건물은 유치권이 인정되지 않습니다.  
- 기둥, 주벽, 지붕이 없으면 건물이 아니므로 유치권이 성립하지 않습니다.  

[2 점유 요건]
- 유치권자는 목적물을 직접 점유하거나 간접 점유해야 합니다. 
- 직접점유 : 건축업자가 직접 건물을 점유한 경우  
- 간접점유 : 건축업자가 임차인과 임대차 계약을 맺고 임차인이 점유한 경우  
- 불법 점유는 인정되지 않음 : 소유자의 허락 없이 점유한 경우 유치권이 인정되지 않습니다.  

[3. 점유 시기]  
- 경매개시결정 기입등기 이전에 유치권자로서 점유가 있어야 합니다.  
- 점유 확인을 위해 현황조사 보고서 등을 확인해야 합니다.  

피담보채권의 존재

[1. 채권의 유효성]
다음 경우에는 유치권이 인정되지 않습니다.  
- 공사대금이 이미 변제된 경우  
- 대물변제가 이루어진 경우  
- 공사대금의 소멸시효(3년)가 지난 경우  

[2.견련성 요건]
- 유치권은 목적물과 관련된 채권에 대해서만 행사할 수 있습니다.  
- 인정되는 채권
* 건축 공사대금, 인테리어 공사대금  
* 비용상환청구권(필요비: 누수공사 등 목적물 보존 비용)  
- 인정되지 않는 채권
* 임대차 보증금, 권리금  
* 건축 자재 대금, 부속물 매매 대금(부속물은 독립성이 있어 유치권 성립 불가)  
- 비용상환청구권은 계약서에 원상복구 특약이 있는 경우 주장할 수 없습니다.  

[3. 변제기의 도래]
- 채권의 변제기가 도래하지 않은 경우 유치권이 성립하지 않습니다.  
- 경매개시결정 기입등기 이후에 공사가 완공된 경우, 유치권 주장은 어렵습니다.  

[4. 유치권 배제 특약이 없어야 함]
- 계약서에 유치권 배제 특약이 있다면 유치권은 인정되지 않습니다.
- 금융기관에서 공사비 대출을 실행할 때 유치권 배제 특약을 요구하는 경우가 많으므로 주의해야 합니다.  
- 유치권 포기 각서를 작성한 경우에도 유치권은 성립되지 않습니다.  

[5. 선관주의 의무 준수]
- 유치권자는 채무자(소유자) 동의 없이 유치물을 타인에게 임대하거나 담보로 제공할 수 없습니다.  
- 이를 위반하면 소유자는 법원에 유치권 소멸 청구를 할 수 있습니다.  

3. 결론  

유치권은 채권자의 권리를 보호하는 중요한 제도이지만, 이를 악용한 허위 유치권 사례가 많아 법적 검토가 반드시 필요합니다.

부동산을 매입하거나 경매에 참여할 때는 유치권 성립 요건을 꼼꼼히 검토하고, 허위 유치권 여부를 철저히 확인해야 합니다.  

유치권이 주장된 부동산을 매입할 경우, 현황조사 보고서, 점유 상태, 소송 기록 등을 확인하여 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

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