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공부하고(상업시설)/부동산공부

경매 배당금 분석, 배당금 지불원치, 배당 변제 순위 [경매 배당금] 1. 배당금 분석 필요 이유 - 권리분석 상 문제가 없었지만, 배당과정에서 미배당되는 금액이 발생하여 낙찰자가 인수해야 할(물어줘야) 금액이 발생할 수 있기에 경매 진행시 배당금에 대해서도 함께 살펴보아야 함 2. 배당금 지불 원칙 ① 물권 상호간의 우선순위는 시간 순서(먼저 등기된 물권 우선) ② 물권과 채권사이에는 물권 우선 ③ 채권사이에는 우열이 없음, 채권은 물권처럼 시간순서로 따지지 않고 채권액에 따라 안분 배당함(평등배당) ④ 채권과 물권이 혼합되어 있을 경우, 물권은 뒤의 채권으로부터 자신이 받지 못한 금액을 빼앗아 올 수 있음 (가압류는 채권의 한종류) 3. 배당금 특이사항 - 소유주가 법인이고 직원을 고용하고 월급을 주고 있는 사람이라면 근로기준법에 의한 임금채권(최종 3.. 더보기
신탁공매 장단점, 추천 경매 정보 사이트 [신탁공매 장단점 및 경매정보사이트 추천] 1. 신탁공매 장단점 - 입찰가가 경매, 다른 공매물건 대비 낮은 비율이지만 단점은 매각가가 굉장히 높음 - 최근에는 신탁계약 보편화되고 있기에 관련 사례가 늘어나고 있고 통매각이 아닌 개별매각하는 사례도 늘어나고 있음(단점 상쇄 중) - 낙찰시 매매계약 진행, 매매계약이다보니 계약자 변경, 잔금일 변경 등의 유연성 존재, 유찰이 많이 된 물건은 수의계약도 가능함 2. 공매 물건 검색 사이트 - 온비드 사이트에 들어가면 공매 물건 검색 가능 https://www.onbid.co.kr/ - 그외 경매 정보 사이트 탱크옥션, 옥션원, 지지옥션 같은 곳에서도 검색 가능(대부분 비용 지급해야지 많은 정보 볼 수 있음) -무료로 보기에는 두인경매 추천 https://ww.. 더보기
신탁계약 뜻, 의미, 신탁공매 절차, 진행과정 설명 [신탁 공매 및 신탁공매] 1. 신탁계약 - 신탁이란 일정한 목적을 위해 목적보다 휠씬 큰 권리를 이전하는 것 - 신탁행위는 민법상 신탁, 신탁법상 신탁 두가지로 나뉘며 경매에선 신탁법상 신탁을 이야기함 - 신탁행위에서 대내관계에서는(위탁자, 수탁자 사이에서) 소유권은 위탁자가 가지지만 대외적으로 소유권은 수탁자가 가짐(소유권 이전 신고를 통해 수탁자 명의로 등기) - 수익 권리는 위탁자가 가지며(수익권 증서) 위탁자는 이 수익권증서를 가지고 은행에 대출 진행할 수 있음 - 근저당과 비슷한 개념으로 신탁계약 수익권증서를 은행에 맡기면 1순위 은행은 우선수익권을 가짐(담보물건) 2. 신탁계약 장점 - 은행입장에서 신탁계약 대출이 휠씬 안전함, 대외적으로 소유권이 신탁사에 있기에 임차를 진행하려면 신탁사, .. 더보기
공매 부동산의 종류 및 공매 진행 절차, 경공매 용어 정리 [공매부동산 용어] 1. 공매 부동산 종류 ① 압류재산 : 국세 체납시 국세징수법에 의거 환가하는 재산,세무서 관리 ② 국유재산 : 국가소유 부동산, 종전부동산 ③ 공유재산 : 지방자치단체 보유 부동산 ④ 수탁재산 : 대기업, 은행 보유한 재산, 유입자산, 유동화 자산이라고 부름 ⑤ 신탁부동산 : 위탁자가 부동산의 유지관리나 투자 수익을 올릴 목적으로 수탁자에게 신탁한 부동산 (추후 다시 포스팅으로 정리 예정) 2. 공매 진행 절차 - 캠코(한국자산관리공사)에서 온비드공매사이트를 통해 진행, 매매 뿐 아니라 임대(대부)도 진행 - 공매대행 의뢰 시(캠코는 대행만 진행함) 캠코에서 실익이 있는지 없는지 검토 진행(경매절차 중 잉여, 무잉여 확인절차에 해당) - 공매 진행 시 캠코에서 감정평가, 현장조사 진.. 더보기
부동산 경매 용어 정리, 강제경매, 임의경매, 새매각, 재매각 용어 [부동산 경매 기본 용어 정리] 1. 채권자 - 다른 사람(채무자)에게 일정한 행위를 할 것을 청구할 수 있는 자, 대부분 돈을 빌려준 사람을 뜻함 2. 채무자 - 다른 사람(채권자)에게 일정한 행위를 할 의무를 지닌 자, 대부분 돈을 빌린 사람을 뜻함 3. 경매 - 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람에게 매수의 청약을 실시하고 그 중 가장 높은 가격으로 청약한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 뜻함 - 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 함, 채무자가 돈을 갚을 수 없는 경우, 채권자는 이를 원인으로 법원에 경매 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건 매각한 후, 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당함 4. 강제경매 - 일.. 더보기
상가임대차 보호법 전대차계약 적용 여부, 전대차계약 법적 보호 이번 시간에는 전대차계약의 상가임대차 보호법 관련 내용을 정리해보고자 합니다. 전대차계약 임대인 동의 전대차계약이란 임차인이 임차물건을 제3자에게 재임대하는 계약을 말하며 이 경우 임차인은 전대인이되며 재임대하여 임차물건을 사용하는 당사자는 전차인이 됩니다. 전대차계약에서 임대인의 동의를 받는 행위는 아주 중요한데, 이 이유는 민법 제 629조 때문입니다. 임대인의 동의를 받지 못한 전대차계약은 임차인의 계약해지 사유가 되기에(샵인샵 형태와 같이 건물의 소부분일 경우 적용하지 않음) 부득이하게 전대차 계약으로 진행할 경우에는 임대인의 동의 부분을 필히 확인하여야 합니다. 상가 임대차 보호법 전대차 적용 내용 상가 임대차 보호법에서 전대차계약에도 적용되는 주요한 조항은 계약갱신청구권, 차임증감청구권 등이며.. 더보기
상가건물 임대차 보호법 임대료 인상, 계약 연장, 묵시적갱신 이번 시간에는 상가임대차보호법 상 임대료인상, 계약 연장, 묵시적 갱신 관련하여 정리해보고자 합니다. 계약 연장 관련 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 의거 임대인(건물주)은 계약종료 6개월에서 1개월 전 사이 임차인에게 갱신 거절 혹은 조건 변경 통지를 할 수 있으며, 임차인은 갱신 요청이 가능합니다.(임대차기간 10년 초과하지 않는 범위 내에서) 갱신되는 임대차는 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 임대인은 5%를 초과하지 않는 범위에서 보증금과 월세 인상을 모두 인상 청구할 수 있습니다. 하지만 임대인(건물주)이 일방적으로 임대료와 보증금을 인상할 수는 없으며(임차인과 합의를 이루어야 함), 임차인이 인상에 대한 부분을 거절할 경우, 임대인이 인상의 필요성을 소송을 통해 입증해야(승소해.. 더보기
상가 권리금 종류, 임대차보호법 권리금 회수기회 보호 조항 상가권리금 종류 및 보호기회 이번 시간에는 상가 권리금 및 상가 임대차보호법 내 권리금 회수기회 보호 조항 관련된 사항을 정리해보고자 합니다. 상가 권리금은 상가를 임차하려는 사람이 기존 상가의 영업시설, 비품, 신용,영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등에 보증금 ,임대료 이외로 지급하는 금전을 이야기합니다. 영업상의 노하우, 영업상의 이점은 그 성격이 명확하지 않기 때문에 각 상가마다 권리금은 많은 차이를 보이기도 합니다.(권리금을 내고 임차하는 경우에는 주변 권리금 시세 등을 잘 확인하고 임차히시길) 권리금은 기존 임차인과 신규 임차인 간에 발생하는 금전 관계이기 때문에 임대인과는 관련이 없습니다. 하지만 예전에는 임대인이 권리금을 수취하기도 하는 사례가 더러 있어 법으로 임차인의.. 더보기

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