우선 변제권 확보, 주택 보증금 우선변제권 성립, 경매 배당

과거에는 임차인을 보호하기 위한 우선변제권 관련 정책이 없어 보증금을 보호받지 못했습니다.

하지만 사회적 문제로 대두되면서, 일정 요건을 갖춘 임차인에게 우선변제권을 부여하도록 법이 개정되었습니다.

이에 따라 임차인은 보증금을 보다 안전하게 보호받을 수 있게 되었습니다.

1. 대항력과 우선변제권의 차이

[대항력]
• 임차인은 인도(집에 실제로 거주)와 주민등록(전입신고) 을 마쳐야 대항력이 생깁니다.

• 대항력이 생기면 임차인은 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.

[우선변제권]
• 대항력 외에도 확정일자를 받으면 우선변제권이 성립됩니다.

• 확정일자는 전입신고 여부와 관계없이 받을 수 있지만, 실제 효력은 인도와 전입신고가 이루어져야 발생합니다.

• 전입신고를 한 다음 날부터 우선변제권이 성립되므로, 전입신고와 확정일자를 같은 날 받았다면 익일부터 우선변제권이 생깁니다.

2. 경매 진행시 임차인의 배당 순서

임차하고 있는 부동산이 경매로 넘어가면, 보증금을 보호받기 위해 배당요구 종기 내에 배당요구를 해야 합니다.

• 경매개시결정등기 전에 ‘임차권등기명령’에 의해 임차권 등기 완료
→ 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당받을 수 있습니다.

• 근저당권 설정 후 대항력을 취득한 임차인(확정일자 있음)
→ 근저당권 때문에 대항력은 소멸되지만, 우선변제권이 인정되므로 근저당권 다음 순위로 배당받을 수 있습니다.

• 대항력을 취득한 임차인 후에 근저당권 설정, 확정일자는 근저당권보다 늦게 받은 경우
→ 근저당권자가 먼저 배당을 받고, 임차인은 그다음 순위로 배당을 받습니다.
→ 배당에서 보증금을 전부 받지 못한 경우(미배당금이 남은 경우), 경매 낙찰자가 이를 지급해야 합니다.
→ 낙찰자가 보증금을 지급하기 전까지는 임차인은 이사를 가지 않아도 됩니다.

결론

임차인이 보증금을 안전하게 보호받기 위해서는 대항력과 우선변제권을 철저히 챙겨야 합니다.

• 전입신고 + 확정일자를 받아야 우선변제권이 생긴다.

• 경매 진행 시 배당요구 종기 내에 신청해야 보증금을 받을 수 있다.

• 근저당권 설정 여부에 따라 배당 순위가 달라지므로 계약 전 반드시 등기부등본을 확인해야 한다.

부동산 계약 전 반드시 대항력과 우선변제권을 확보하는 방법을 숙지하고, 안전한 임대차 계약을 체결하는 것이 중요합니다!

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