경매 가장임차인 위장 사례, 부부간, 친인척간 임대차계약

부동산 경매 및 임대차 계약에서 '가장임차인'이란 실제 거주하지 않으면서 임차인으로 위장하여 법적인 보호를 받으려는 행위를 의미합니다.

이는 법적으로 인정되지 않으며, 다양한 사례를 통해 이를 판별하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 가장임차인의 주요 사례와 판례를 바탕으로 한 주의점을 살펴보겠습니다.

1. 실제 사용 목적이 아닌 경우

부동산 경매 이후 지인이 소액보증금으로 전입신고를 하고 최우선변제를 받으려는 사례가 종종 발생합니다. 하지만 판례에 따르면, 이러한 경우 실제 임대차 계약이 존재하지 않으므로 법적 보호를 받을 수 없습니다.

따라서 경매 과정에서 소액보증금 임차인이 존재한다면, 실제 거주 여부를 철저히 확인해야 합니다.

2. 부부간의 임대차

부부 사이에서는 임대차 계약이 성립될 수 없다는 것이 판례로 확립되어 있습니다. 특히, 전액 대출 근저당이 설정된 물건에서 근저당 등기일보다 앞서 부부 중 한 명이 임차인으로 전입신고를 했다면 위장 임차인일 가능성이 높습니다.

또한, 매물 서류에서 임차인의 신분이 부부 관계로 기재된 경우 이는 임차인이 아님을 의미할 수 있습니다. 의심되는 경우 금융기관을 통해 부부 관계 여부를 확인할 필요가 있습니다.

다만, 1금융권에서는 개인정보 보호로 인해 본사 여신관리팀에서만 관리하여 확인이 어렵지만, 2금융권에서는 담당자에 따라 확인이 가능한 경우도 있습니다. 또한, 이혼한 경우라도 근저당 설정 당시 부부 관계였다면 문제가 될 수 있으므로 임장 시 이를 철저히 확인해야 합니다.

3. 친인척간 임대차

친인척 간에도 임대차 계약이 성립될 수 있으며, 정상적인 계약이라면 법적 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 친인척 관계를 이용한 가장임차인 사례도 존재하므로 주의해야 합니다.

전액 대출 근저당이 설정된 물건에서 근저당 등기일보다 앞서 친인척이 임차인으로 전입신고를 했다면 위장 임차인을 의심해 볼 필요가 있습니다. 또한, 근저당 설정 당시의 시세를 조사하면 실거래 여부를 어느 정도 예측할 수 있습니다.

은행에서 대출을 진행할 때는 실제 임대차 계약인지 여부와 친인척 관계 여부를 확인하며, 친인척이라면 '무상거주각서'를 요구하는 경우가 많습니다.

따라서 금융기관에 방문하여 무상거주각서가 존재하는지 확인하는 것이 중요합니다.(경매 진행 전에는 금융기관에서는 관련 정보를 제공해야할 의무가 없기에 담당자에 부탁을 통해 확인해야함) 만약 무상거주각서가 확보된다면, 이후 친인척이 임차인임을 주장하더라도 금반언의 원칙 및 신의성실의 원칙에 위반되어 임차권이 인정되지 않을 가능성이 큽니다.

결론

가장임차인은 부동산 거래 및 경매 과정에서 발생할 수 있는 대표적인 문제 중 하나입니다. 실제 임대차 계약 여부를 확인하고, 부부 및 친인척 관계를 철저히 검토하는 것이 중요합니다.

부동산 거래에서 가장임차인을 예방하기 위해서는 세밀한 조사와 주의가 필수적입니다.

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