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공부하고(상업시설)/부동산공부

상가임대차보호법 환산보증금, 계약기간, 계약해지 조건, 상임법 정리 상가임대차보호법 정리 이번 시간에는 상가 임대차 보호법을 정리해보고자 합니다. 상가 임대차보호법은 임대차 기간 10년 보장, 임대료 인상 제한 등 임차인을 보호하기 위한 법적 장치로 임차인들은 꼭 알아두셔야 할 법령입니다. 임대차 보호법의 조항 중에는 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 경우 일부 적용을 받지 못하는 조항이 있으니(보증금, 월세 인상 상한액 등) 임대료가 높은 상가에 입점하게 되는 경우에는 계약 전에 이 부분을 확인하시는게 중요합니다. 임대차 보호법에 따라 임차인은 10년간 영업을 보장받을 수 있으나, 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우나 임대인의 동의 없이 전대한 경우에는 계약갱신을 요구할 수 없으니 이점 유의하시기 바랍니다.(임대료는 연체하시면 안된다는 이야기) 더보기
지급명령 셀프신청, 임대료, 급여, 못받은돈, 미납 금전채권 받는 방법 지급명령 설명 및 장단점 상업시설 부동산을 관리하다 보면, 임차인이 임대료를 미납하는 경우가 있으며, 이와 같은 경우 보증금에서 임대료를 차감하기도 합니다. 하지만 보증금을 넘어서는 미납이 발생하거나 미납한 채로 퇴점을 하게되는 경우에는 법적 조치를 취해야 하는데, 이와 같은 경우에 활용할 수 있는 제도인 지급명령 제도에 대해 간단히 설명드리도록 하겠습니다.(다음 포스팅에서는 실제 진행하는 방법에 대해서 설명하도록 하겠음) 지급명령제도는 개인이 셀프로도 진행할 수 있는 제도로 금액의 크기에 관계없이 신청이 가능합니다. 셀프로 신청하다보니 변호사 비용이 들지는 않으며, 상대방이 이의를 제기하는 경우에는 바로 소송으로 이어지기 때문에 이의제기시에는 변호사와 상담이 필요하긴 합니다.(법이 부담스러우신 분들은 .. 더보기
상가 영업신고, 자유업종, 영업등록, 영업허가 차이점과 종류 자유업종/영업신고/영업등록/영업허가 업종 구분 금번 포스팅에서는 상가에서 영업활동을 하기 위한(오프라인영업) 필수행정절차인 영업신고 관련 내용을 정리해보고자 합니다. 실제로 장사를 하시는 사람이나, 상가 부동산과 관련된 업무를 하는 사람이라면 미리 알아두면 좋은 내용으로 포인트는 자유업종이 아니라면 필히 관련된 행정절차를 거쳐야지만 영업이 가능하다는 것입니다. 관련 내용을 설명하기 전에 하나 설명드릴 내용으로 사업자등록과 영업신고는 완전히 다른 성격의 행정업무으로 이 부분은 다음 포스팅에서 상세하게 설명하겠습니다. 영업을 하기 위한 행정절차는 상기[표1]과 같이 총 4가지로 나눌 수 있습니다. [표1] 하단부터 처리 난이도가 쉬운 순서라고 보시면 좋을 것 같으며(자유업종은 관련된 절차가 없음) 가장 상단.. 더보기
분양상가 분양보증, 분양신고, 공개모집, 분양공고 업무 소개, 상가 관련 인허가 업무 정리, 건축물 분양에 관한 법률 정리 분양상가 관련 인허가 업무 금번 포스팅에서는 상가분양 관련 인허가 업무 및 분양상가 관련 법령인 건축물분양에 관한 법률 조항 중 분양관련 조항들을 정리하고자 합니다. 상가분양을 위해 진행해야 할 인허가 성격의 업무들은 분양보증 또는 신탁계약 업무, 분양신고 업무, 공개모집 업무 세가지이며, 이 업무들이 완료되어야 착공 후 상가분양이 가능합니다.(이 조항에 해당되는 건축물은 바닥면적이 3천제곱미터 이상인 경우나 30실 이상의 오피스텔, 생활숙박시설에 한함) ■ 분양보증, 신탁계약 업무 가장 먼저 진행해야 하는 인허가 성격 업무는 분양보증 또는 신탁사와의 신탁계약 업무입니다. 보증 또는 신탁계약은 예전 희대의 사기사건 동대문 굿모닝시티 사건으로 인해 생겨난 제도적 안전장치로, 신탁사와 신탁계약 또는 분양대금.. 더보기
분양마케팅 및 홍보 전략, 일정, 관련 업무 설명, 상가분양 마케팅 주요 업무 상가분양 마케팅 및 전략, 주요업무 상가 분양절차 중 분양방식, 분양가 확정 전후로 상가분양마케팅이 시작됩니다. 앞선 포스팅에서 상가의 분양가가 확정이 되어야 분양마케팅을 시작할 수 있다고 이야기했는데, 미리 마케팅을 시작하더라도 분양가가 확정되지 않는다면 적극적으로 영업을 진행하기 어렵기 때문에 분양가가 확정되고 난 후 본격적인 마케팅을 시작합니다. 청약(사전 예약 개념)은 사전에 청약금없이 청약을 받은(청약자에게는 본청약에 우선순위 부여 등의 혜택 제공) 후 본청약을 진행하거나, 본청약을 한번 진행하거나 합니다. 상가의 청약은 아파트 청약과는 달리 분양방법을 수의계약으로 진행할 수 있는 여지가 존재하기 때문에(일명 깜깜이 분양) 청약을 받는 것을 시행사에서 어느정도 조정할 수 있습니다. 이를 통해 통.. 더보기
상가분양 점포별 분양가격 산정하는 방법, 좋은 입지 분양상가 구하는 법, 상가 가격 급지 분류 상가분양 점포별 분양가격 산정하는 방법 금번 포스팅에서는 분양상가 점포별 분양가를 산정하는 방식을 설명하도록 하겠습니다. 점포별 분양가를 산정한다는 것은 이미 상가전체의 분양가는 확정이 된 상황에서 각 점포의 입지, 층수에 등에 따라 분양가를 차등적으로 적용하는 업무로, 분양이 원활하게 이루어질 입지의 점포는 분양가를 상향, 분양이 다소 어려운 입지의 점포를 분양가를 하향하여 전 분양상가가 분양이 원활하게 이루어지도록 유도하는 작업입니다. ■ 입지별 분양가 산정 방식 각 층별로 개별 점포들의 입지 등급을 3~5가지 정도로 나눕니다. 그리고 이를 토대로 평당 분양가격을 차등 적용합니다. 분양상기 점포 등급 선정시 고려해야 되는 내용은 사실 투자자입장에서 좋은 상가입지를 구하는 방법과 비슷합니다. 대로변노출.. 더보기
상가분양방식 종류, 선착순분양, 공개경쟁입찰, 추첨분양방식 특징 상가 분양 방식 설명 금번 포스팅에서는 상가분양방식에 대해 간략하게 소개하고자 합니다. 점포들의 설계가 확정되고 나면 분양방식과 분양가를 결정하며, 이들이 결정되면 바로 본격적인 분양마케팅에 들어갑니다. 상가 분양방식의 종류는 공개경쟁입찰, 추첨, 선착순분양 세가지입니다. 분양방식에 따라 추후 분양시 진행하는 업무가 다소 상이할 수 있으니,(큰 차이는 없지만) 이점 유의하시기 바랍니다. ■ 선착순분양, 공개입찰, 추첨분양 상가분양방식은 아래표와 같이 분류할 수 있습니다. 각각의 분양형태에 따라 장점과 단점이 존재하며 보편적으로 상가종류나 분양환경에 따라 방식을 달리하거나 혼용하기도 합니다. 상가분양 관련 담당자뿐만 아니라, 상가투자에 관심이 있으신 분들도 참고하시면 좋을 것 같습니다. 추첨방식은 상가 분.. 더보기
분양상가점포 설계 주요 검토내용, 상가활성화, 수익, 고객편의, 매장접근성 고려한 상가설계 방법 분양상가점포 설계 검토 내용 금번 포스팅에서는 분양상가 설계검토 내용과 관련하여 포스팅을 진행하고자 합니다. 구조적인 설계는 대부분 설계사무소에서 착공이 들어가기전에 완료되며, 착공이 완료된 후에는 개별 점포 전용면적과 공용면적 등 세부적인 설계를 확정합니다.(준공전까지 통상적으로 여러 번 설계변경이 이루어짐) 상업시설은 앞서 많은 포스팅에서 설명한 것과 같이 임대상가와 분양상가로 분류됩니다. 분양상가는 개별점포를 일반개인에 분양하는 목적으로 만들어진 상가로 임대상가에 비해 설계가 다소 단순합니다. 많은 면적을 분양하기 위해 공용면적을 최소화하는 경향이 있으며, 이로 인해 상층부의 경우 고객 접근이 다소 어려운 상가가 만들어지기도 합니다. 공용면적은 말 그대로 공용으로 사용하는 공간으로 공용면적이 늘어나.. 더보기

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