근저당권 설명, 설정 이유, 채권최고액

근저당권은 일반 저당권의 한 종류로, 장래에 변동될 수 있는 거래 계약(예: 당좌대월계약, 계속적 어음 할인 계약 등)에서 발생하는 불특정 채무를 일정 한도 내에서 담보하는 제도입니다. 일반 저당권은 특정 채무만을 담보하지만, 근저당권은 앞으로 발생할 수 있는 채권까지 담보할 수 있도록 설정됩니다.  

이러한 근저당권은 채무를 모두 갚았다고 해서 바로 소멸하는 것이 아니라, 결산 시점에서 채권이 확정될 때까지 유지됩니다. 만약 채권이 확정되면 근저당권은 일반 저당권으로 전환됩니다.  

근저당권이 설정되는 이유  

은행에서 주택담보대출을 받을 때 대부분 근저당권을 설정하게 됩니다. 그 이유는 대출금이 일정 기간 동안 고정된 것이 아니라, 원금 상환에 따라 채무가 줄어들거나, 연체로 인해 채무가 증가할 가능성이 있기 때문입니다. 이러한 변동성을 감안하여 채권최고액을 설정하는데, 보통 1금융권에서는 원금의 120%, 그 외 금융권에서는 130% 정도로 정해집니다. 이 수치는 첫 달부터 이자가 연체될 가능성을 고려하여, 1년 치 지연 이자를 반영한 것입니다.  

근저당권과 채권최고액

등기부에 기재되는 근저당권 금액은 ‘채권최고액’이며, 이는 실제 남아 있는 채무액과 다를 수 있습니다. 즉, 채무가 줄어들었을 수도 있고, 연체 등으로 인해 늘어났을 수도 있습니다. 따라서 근저당권 설정 시 단순히 등기된 금액만 보고 실제 채무액으로 오해하지 않도록 주의해야 합니다.  

근저당권의 확정과 경매 절차

근저당권자는 채무자가 대출을 상환하지 않을 경우 근저당권을 실행하여 경매를 신청할 수 있습니다. 이때 피담보채권이 확정되며, 확정된 후에는 근저당권이 일반 저당권으로 바뀌게 됩니다.  

결국 근저당권은 채무자가 대출을 정상적으로 상환하는 한 큰 문제가 되지 않지만, 연체가 발생할 경우 채권자가 이를 행사하여 담보물을 처분할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 따라서 근저당권이 설정된 대출을 받을 때는 상환 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.

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