신탁계약 뜻, 의미, 신탁공매 절차, 진행과정 설명

[신탁 공매 및 신탁공매]

1. 신탁계약 

- 신탁이란 일정한 목적을 위해 목적보다 휠씬 큰 권리를 이전하는 것

- 신탁행위는 민법상 신탁, 신탁법상 신탁 두가지로 나뉘며 경매에선 신탁법상 신탁을 이야기함

- 신탁행위에서 대내관계에서는(위탁자, 수탁자 사이에서) 소유권은 위탁자가 가지지만 대외적으로 소유권은 수탁자가 가짐(소유권 이전 신고를 통해 수탁자 명의로 등기) - 수익 권리는 위탁자가 가지며(수익권 증서) 위탁자는 이 수익권증서를 가지고 은행에 대출 진행할 수 있음

- 근저당과 비슷한 개념으로 신탁계약 수익권증서를 은행에 맡기면 1순위 은행은 우선수익권을 가짐(담보물건)

 

2. 신탁계약 장점

- 은행입장에서 신탁계약 대출이 휠씬 안전함, 대외적으로 소유권이 신탁사에 있기에 임차를 진행하려면 신탁사, 대주(은행) 동의 받아야 하며, 세금 체납시에도 압류 들어갈 수도 없음(방빼기 공제 등도 불가)

- 대출금액도 근저당에 비해 많이 받을 수 있음(소유권을 이전해야 하기에 소유자들이 꺼려 함)

- 은행에서 많은 금액 대출시 신탁 계약 요청하는 사례 많음(100억보다 많은 금액도 근저당으로 진행하기도 함)

 

3. 신탁공매 진행 절차

- 변제기일 지났는데 돈을 안 갚으면 은행에서 환가요청하고, 신탁사는 신탁공매 진행함

- 신탁공매는 신탁사가 매매해도 되지만 빠른 매매를 위해 온비드 공매 의뢰하는 경우 많음

- 신탁물건에 임차 들어갔을 시, 대항력 등의 권리에 대해서는 신탁원부(신탁계약서)를 통해 확인 가능함(등기소 혹은 발급 대행사 통하면 인터넷 발급도 가능)

- 신탁원부란 위탁자(원소유주)와 수탁자(신탁사), 수익자(대출금융권)가 체결한 신탁계약서를 뜻함