부동산 시행 절차 및 순서 1편 토지 물색, 사업지 검토, 사업성 검토, 자금조달 협의, PF 뜻, 프로젝트 파이낸싱 뜻

부동산 시행 순서, 토지 물색, 사업지검토, 사업성검토, 자금조달 협의 단계 설명

부동산의 꽃이라 불리는 부동산시행은 많은 절차와 다양한 업계가 관계되어 있으며, 리스크가 매우 높은 사업이다. 앞으로 네 번의 포스팅으로 부동산 시행의 절차에 대해 간략하게 설명하고자 하며, 이 절차는 보편적인 부동산시행(재개발, 재건축 등은 다소 상이함)의 절차이기에 이점 유의해 주시길 바란다. 제가 부동산시행의 모든 업무를 수행해본 건 아니기 때문에 다소 미흡한 부분이 보인다면, 다른 자료를 보충해서 이해하시기를 권해드린다. (전문 시행사에서 근무한 것이 아니라면 부동산 시행 전체를 경험해보는 것이 쉽지 않으며, 포스팅을 쓰는 저는 중견건설사에서 수행했던 상업시설 개발업무경험을 토대로 관련 내용을 공부하면서 포스팅 작성하였음)

■ 사업지 물색, 토지 검토

부동산 시행의 첫 단계이며, 사업에 적합한 토지를 찾는 단계이다. 일반적인 부동산 시행에서 토지는 대부분 택지를 뜻하며 택지는 주거용 혹은 부수건물의 건축용지로 이용할 수 있는 토지를 뜻한다. (‘택지개발촉진법’에 따라 개발 및 공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말함) 택지는 공공택지와 민간택지로 나뉘어지며, 공공택지란 주로 공공기관에서 조성한 택지로 국민주택건설 또는 대지조성사업, 택지개발사업, 산업단지개발사업, 국민임대주택단지조성사업, 도시개발사업, 경제자유구역개발사업 등의 공공사업에 의해 개발 및 조성되는 택지이며, 민간택지란 민간업체가 조성하여 사적 영리를 추구하는 사업의 택지를 말한다.(재개발, 재건축 등) 공공택지는 LH, SH 등의 공공기간에서 분양이 진행되며, 이 단계에서 수익이 적정해 보이는 사업지를 물색하게 되면 이를 가지고 디테일한 사업성 검토 단계를 진행하게 된다.

■ 사업성 검토

이 단계에서는 사업 진행시의 사업성을 면밀히 검토해 사업진행 여부를 결정한다. 토지이용계획, 지구단위계획(용적률, 건폐율 등)을 감안한 규모(분양면적 산출, 건축사에 규모검토 요청) 산출, 시장조사(주변 시세 등)를 통한 분양가 및 사업매출 산정, 그리고 토지비, 공사비, 용역비, 판관비, 간접경비, 금융비용, 예비비 등의 매출 원가 분석해 사업수지분석 자료를 만든다.(수익 검토) 사업수지가 완료되면 내외부 보고 및 의사결정, 향후 사업의 가이드라인으로 활용되는 사업계획 자료를 작성한다. 사업계획 자료에는 사업지 개요, 주변환경분석, 부동산상품계획, 분양계획, 자금계획, 앞서 작성한 사업수지분석자료 등이 포함되며, 이를 토대로 사업의 진행 여부를 결정하게 된다.

■ 자금조달 협의

사업성 검토를 통해 긍정적인 수익을 가져올 사업으로 판단되면, 사업자금을 확보하기 위한 관계사들과의 협의를 진행한다. 보편적인 부동산 시행에서의 자금조달은 대부분 PF 대출을 통해 진행된다.(PF, 프로젝트 파이낸싱이란 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하게 될 미래의 현금흐름을 기반으로 자금을 조달하는 부동산금융기법, PF 외 지주공동사업, 부동산리츠, 부동산펀드 등의 자금조달 방법 존재)

토지잔금 납입을 위한 브릿지론, 사업진행자금을 위한 본 PF 대출 등 토지 권리 확보 후, 많은 PF관련업무가 필요하며, 각각의 단계에서 예기치 못한 일이 발생하면 엄청난 리스크가 발생하기 때문에 토지확보가 확실시되는 시점부터 금융사, 시공사(지급보증, 책임준공 등을 통한 대출 신용보강 역할) 등의 관계사와 사전협의를 진행하는 것이 매우 중요하다. (일반적으로 PF 관련 협의는 시행사가 토지계약 완료 및 토지계약금 지급, 사업부지에 대한 권리를 확보한 후 관련업무를 진행) 마지막으로 예전에는 부동산PF 대출을 위한 자기자본 비율이 낮았으며 시공사의 지급보증으로 PF대출이 용이했으나, 현재는 자기자본 비율이 최소 20%이상인 경우에만 대출이 진행되며, 시공사는 책임준공까지만 담보해주기에 과거에 비해 다소 PF대출이 어려워지고 있는 추세이기에 자금조달에 더욱 더 많은 준비가 필요하다.

다음편에서는 토지계약, 시공사 선정, 건축인허가와 관련된 부동산 절차 단계에 대해 포스팅하겠다.