부동산 시행 절차 및 순서 3편, PF대출, 토지비납부, 착공, 부동산분양, 준공, 입주, 정산 단계 설명

부동산 시행절차 3편 PF대출, 토지비납부, 착공, 부동산분양, 준공, 입주 등

부동산 시행절차 3편 포스팅에서는 PF대출, 토지비납부, 착공, 부동산분양, 준공, 입주, 정산 절차에 대해 설명하기로 하겠다.

■ PF 대출

건축허가 및 시공사 계약이 완료되면 본 PF 대출을 진행한다. 보편적으로 PF대출을 위해 필요한 것은 사업검토보고서(수지분석표), 자기자본 및 필요대출규모, 외부사업성평가(대형 회계법인 또는 한국기업평가,한국신용평가, NICE신용평가와 같은 3대 신용평가사에게 진행한 사업성평가), 건축허가서, 토지계약서, 시공사 계약서, 신탁사 보증 등이다. 앞서 이야기한 세번째 단계부터 PF 대출 담당자와 협의를 지속해야 하며, 준비 가능한 것들은 미리 이행해 놓는 것이 좋다.

■ 토지비 납부 & 착공

PF 대출이 원활하게 진행되었다면, 그 대출금으로 남은 토지대금을 완납한다.(사업승인완료 후, 착공신고 전, 감리자선정 및 안전관리계획 등의 업무도 진행해야 함) 토지대금이 완납되었다면, 착공신고 후 건축물 착공에 들어간다. 건물이 착공된 이후에는 드디어 개발한 부동산 상품을 판매할 수 있다.(분양) 여기서 말한 부동산 상품의 종류는 하단 참고포스팅을 참고하시기 바란다.

■ 분양

분양 단계는 개발한 부동산 상품을 판매하는 단계이다. 분양가 산정, 분양방법 및 분양시기 결정, 수분양자 중도금 대출 지원 관리, 대행사 선정, 분양가심사(아파트만), 분양보증, 분양승인(또는 분양신고), 모델하우스 설치, 청약 및 계약관리 등 분양에 필요한 각종 업무를 수행한다. (분양 대행사는 분양 홍보, 모델하우스 관리, 상담 직원 관리 등의 업무를 수행함. 아파트와 오피스텔 및 상가는 분양방식이 상이하므로 주의하시길)

■ 공사관리 및 준공

분양이 목표한 분양률에 도달, 분양계약이 원활하게 완료되었다면, 시행사는 수분양자 관리 및 공사 일정관리 등의 업무를 수행한다. 수분양자의 중도금 수납업무를 진행하며(수분양자 중도금 대출 지원업무도 수행), 혹시 모를 수분양자 이탈 방지를 위해 최선을 다한다. 그리고 시공사가 계획한 준공일에 건물 준공이 가능하도록 공사일정을 관리한다.

■ 입주 및 정산

건축물 공사완료 및 사용승인이 완료되면, 건축물 하자보수 관리, 수분양자 잔금수납, 부동산상품 등기이전 등의 부동산시행마무리업무를 수행한다. 분양수입으로 PF대출금을 상환한 후, 수익을 결산하면 모든 시행관련 업무가 마무리된다.

부동산 시행의 절차에 대해 간단히 몇줄씩 설명해 놓았지만, 각각의 단계에서 어마어마한 양의 업무들이 수반되어야 한다. (빠져먹은 절차도 존재함) 앞의 포스팅에서도 적어 놓은 것과 다른 자료들을 함께 살펴 보시기를 권해드린다. 이제까지 부동산 기본상식들을 포스팅해온 이유는 상업시설부동산 관련 포스팅을 진행하기 전, 부동산 기초내용에 대해 간략히 설명하고자 하는 취지로 작성하였다. 앞으로는 분양상가, 임대상업시설 개발 등에 대해 자세히 포스팅을 진행해 보기로 하겠다. (이제와서 처음으로 말씀드리는데, 사실 저의 전문분야는 상업시설개발, 분양상가, 임대상업시설쪽임)