부동산 시행 절차 및 순서 2편 토지 계약, 시공사 선정,인허가, 사업승인인가, 건축심의 단계 설명

부동산 시행 순서, 토지계약, 시공사선정, 건축인허가 단계 설명

부동산 시행절차 2편 포스팅에서는 토지계약, 시공사 선정, 건축인허가에 대해 설명하기로 하겠다.

■ 토지 계약

사업성 검토를 통해 사업에 적정하다고 판단된 토지를 계약하는 단계이다. 이 단계에서는 계약금 지급을 통한 토지에 대한 권리를 확보한다. 예전에는 LH 등에서 분양하는 공공택지도 토지비 잔금을 완납하지 않더라도 인허가용 토지사용승낙서 발급이 가능하였다. 이로 인해 토지비를 전부 완납하지 않더라도 PF대출이 가능하였으나, 요즘은 토지비를 완납치 않으면 토지사용승낙서를 발급해 주지 않는 경우도 있기 때문에 이점 주의하여야 한다. 이와 같이 토지사용승낙서 발급이 어려운 경우에는 인허가, 시공사 선정 등이 안된 상태에서 본PF 대출을 받기 위한 가교역할로 대출을 진행해 주는 브릿지론을 이용한다.

■ 시공사 선정

시공사는 단순히 공사를 진행하는 것에서 벗어나 지급보증, 책임준공 등을 통해 PF대출의 신용을 제공해주기 때문에, 매우 중요한 역할을 담당한다. 사업수지 분석에서 책정한 공사관련 비용으로 시공가능하며, 높은 도급순위와 안정적인 신용등급으로 PF대출의 신용담보를 제공할 수 있는 시공사를 선정해야 한다. 그리고 시공사를 선정하는 단계 전후로 건축물의 설계를 확정지어야 한다. 설계는 보편적으로 건축사무소와의 계약을 통해 진행되며, 건축사무소와는 설계 및 건축인허가와 관련된 협의를 지속적으로 진행한다.

■ 인허가

시공사 선정 및 설계가 확정되면 본 사업에 대한 사업승인인가를 진행한다. 일정한 규모 이상의 건축물을 지을 경우에는 인허가에 앞서 (대상이 아닌 경우에는 건축허가 단계만 진행하고 착공) ‘건축심의위원회’에서 건축계획에 대하여 도시경관·조경 및 건축물의 배치, 단지 내의 동선, 방재, 단위평면 등 전반에 걸쳐 합리성과 타당성 등을 검토하는 건축심의 단계를 거쳐야만 한다. 그리고 각종 영향평가(교통영향평가, 환경영향평가, 재해영향평가 등) 대상기준에 해당하는 경우, 건축심의 전 해당 영향평가를 통과해야 한다. 건축심의 과정에서 부결되는 경우가 많으며 이로 인해 건축심의 단계에서 상당한 시간이 소요될 수 있다는 점 유의하여야 한다. (서울시 재건축 정비사업의 경우 건축심의 몇년동안 통과하지 못한 사례도 있음.)

일반적인 부동산 시행의 절차에 대해 간단하게 요약 중이며, 더 많은 공부가 필요하신 분들은 다른 자료들을 찾아보시기를 권해드린다.