임대상가, 임대상업시설 특징, 투자방법, 처분방식(사업방식, 운영방식)에 따른 상가부동산 구분 2편, 아브뉴프랑, 메세나폴리스 사례

상가 처분방식 임대상업시설 특징, 분양상가 비교

■ 임대 상업시설 소개

상업부동산 개발 후 이를 개인에게 분양치 않고 보유하면서, 임차인 입점 및 임대수익을 거두는 상업시설의 형태입니다. 임대 및 관리를 통해 활성화를 도모하고 추후 상가가 활성화된 후 이를 매각해 수익을 극대화하는 방식입니다.(경우에 따라 계속 운영하면서 임대수익으로 사업을 영위하기도 함) 상가를 분양하지 않으니 빠른 시간 내 투자금을 회수하기 어려우며, 이 때문에 규모가 작은 시행사에서는 시도하기 어려운 측면이 있는 방식입니다. 하지만 요즘에는 워낙 상가분양이 쉽지 않고, 분양 후 공실도 많아 선임대후분양 형태로 사업구조를 짜거나, 분양과 임대를 섞는 형태의 방식도 시도되고 있습니다.

■ 시행사 입장에서의 임대상가

대표할만한 시설은 호반건설의 판교 아브뉴프랑입니다. 오픈 당시 계절밥상, 투뿔등심 등 차별적인 MD구성으로 판교 인근 거주민들의 핫플레이스로 등극하였으며, 이로 인해 많은 건설사들이 임대상업시설을 검토 및 개발하기 시작하였습니다. 오픈하고 2~3년 정도 뒤, 아브뉴프랑을 매각했다면 분양상가를 기획한 것보다 훨씬 많은 수익을 올린 사례로 유명해졌을테지만, 호반건설은 이를 보유하면서, 쇼핑몰 및 유통 사업을 영위하고 있습니다.(쇼핑몰 운영형태) 합정의 메세나폴리스(GS건설)는 같은 임대방식이지만, 상가 활성화 후 분양을 진행한 선임대후분양 형태의 임대상업시설입니다. 초반 상가를 분양하려 했으나, 분양이 여의치 않아 임대방식을 바꾸었고, 추후 상가가 활성화된 뒤에는 분양을 진행하여 긍정적인 수익을 거두었습니다.

임대상업시설 형태로 운영하기 위해서는 충분한 보유자금 또는 리츠나 펀드를 통한 금융구조가 필수적이며, 차별적인 MD기획 및 상업시설 운영능력을 가진 전문인력이 필요합니다. 이로 인한 리스크나 추가비용이 발생하기는 하지만, 전문적인 관리로 인해 준공 후 상가활성화 도모 및 임대후분양시 수익극대화 등의 긍정적인 효과를 거둘 가능성도 존재합니다. 하지만 비용과 시간이 많이 투입되며, 상가 활성화가 되지 않을 경우 리스크가 엄청나게 불어나는 것도 사실이기 때문에, 자금이 충분하지 않은 시행사라면 전체 임대보다는 임대상업시설의 장점을 일부 도입한 형태로 개발하는 것도 좋을 듯합니다.(임대분양 MIX, 일반분양 후 수분양자 동의을 얻어 일정기간 임대운영 및 운영관리 지원 등)

■ 투자자 입장에서의 임대상가

전체임대시 투자자입장에서 분양을 받을 수 없기 때문에 크게 관계가 없는 형태로 보이지만, 메세나폴리스 사례처럼 임대 후 활성화된 상가를 분양받거나, 임대와 분양을 섞어서 분양하는 방식도 있어(일부 보유하여 앵커테넌트 입점), 개인투자자들도 이 형태를 눈여겨 볼만합니다. 선임대후분양의 경우는 상권활성화가 되어있어 분양받으면 좋긴 하지만, 임대형태를 고려한 기획으로 워낙 큰 면적으로 구성되다보니, 한명이서 하나의 브랜드 면적을 구매하기 어렵고 여러명이서 하나의 브랜드 면적을 구매하여야 하는 단점도 존재합니다.(이렇게 분양받는 경우 수분양자들의 의견을 모으기 쉽지 않아 추후 임차인변경 및 관리에 어려움이 있음) 일반분양을 받은 후, 전문업체에 임대운영을 맡기는 것 또한 전문적인 관리가 쉽지 않으며, 성공사례가 많지 않아 위험하기는 합니다. 하지만 분양형태보다는 상가활성화에 좋은 효과를 거둘 수 있는 형태이므로 상가를 분양받으시려는 분들은 깊이 검토해볼만합니다.