상업시설 분양절차 및 분양업무
금번 포스팅에서는 시행사 입장에서의 상가 분양절차에 대해 설명하고자 합니다. 보편적인 상가의 분양절차는 아래의 [표1]과 같습니다. [표1]의 분양절차는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 상 바닥면적 3,000제곱미터 이상일 경우의 업무를 정리한 내용입니다. 상가 분양은 '건축물의 분양의 관한 법률'에 근거하여 분양이 진행되며, 대부분의 분양상가는 3,000제곱미터(약907평) 이상이 대다수이기 때문에 [표1]과 같이 정리하였습니다. (단지내 상가의 경우 주택 복리시설로 분류되어 주택법에 근거하기에 [표1]과 업무가 다소 상이함) 상가 분양절차를 부동산 시행 절차와 함께 정리한 이유는 부동산 시행절차 중 해당 절차가 선행되어야 하는 것들이 존재하기 때문이며, 부동산 시행 절차와 관련해서는 하기 링크된 포스팅을 참고하기 바랍니다.
■ 분양상가 업무 절차
부동산 시행에 적합한 사업지(토지)가 나타나면 가장 먼저 이 사업지가 수익성이 있는 사업지인지 검토합니다. 사업지 검토 단계에서 상가 건축이 가능한 사업지라면 상가와 관련된 시장조사를 진행합니다. 시장조사 단계에서는 사업매출을 산정키 위해(예상 분양가 및 예상 상가규모를 통한) 시장조사를 진행하며, 이 조사에는 입지분석, 인문환경분석, 시장환경분석 등의 업무가 포함됩니다. 분양상가의 경우, 유사한 상가 혹은 인근지역의 상가의 분양가(매매가), 임대료, 수익률, 분양률 등을 디테일하게 조사하며 이를 통해 적정 분양가를 산정합니다. 이를 통해 상가의 사업매출을 추정하게 되며, 이 사업매출을 근거로(다른 부동산 상품의 사업매출을 더해) 사업성 검토를 진행(사업매출, 사업비용 등을 계산하여 예상수익 산정) 후 본 사업을 진행할지 말지를 결정합니다.
사업성 검토를 통해 사업을 진행하기로 결정하게 되면 상가분양을 위한 분양대행사를 선정합니다. 대행사는 분양업무를 대행하는 역할로 향후 다양한 업무(마케팅, 분양직원관리, 계약관리 등)를 수행해야 하기 때문에 주로 경쟁입찰을 통해 신중하게 선정됩니다.
분양대행사 선정 전후 시행사는 각 점포 및 공용공간의 설계(면적)도면, 분양방식, 분양가를 확정합니다.(분양대행사의 의견을 수렴해 선정되기 때문에 대행사가 선정된 후 확정하는 경우가 많음) 대부분 사업성검토 단계에서 정한 사업매출은 변동되지 않는 선에서 각 점포의 최종분양가를 산정하며, 상가 활성화에 용이하도록 설계도면를 확정합니다. 분양가가 확정되면, 분양마케팅을 진행합니다. 분양마케팅이란 분양을 위한 광고, 홍보, 고객관리 등의 업무를 이야기하며(그 외 다양한 업무 존재), 이는 사전마케팅과 본마케팅으로 구분하여 진행합니다.
건축물 착공신고가 완료되면, 상가 분양을 위한 인허가 성격의 분양보증서 발급, 상가분양신고, 공개모집 등의 업무를 진행하게 됩니다. (‘건축물 분양에 관한 법률’에 근거한 업무) 이와 같은 법적 의무사항이 완료되고 나면 모델하우스를 오픈 및 (모델하우스 오픈시기는 분양마케팅 진행시기에 따라 상이함) 실직적인 분양업무가 진행되며, 분양받은 사람들을 대상으로 한 계약관련 업무 및 입주관리 업무들이 순차적으로 진행되게 됩니다. (분양 방식에 따라 분양 업무 다소 상이함)
이번 포스팅에서는 상가분양 업무에 대해 간단하게 서술하였으며, 다음 포스팅에서는 각각의 업무절차에 대해 상세히 정리해 보기로 하겠습니다.
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