처분방식에 따른 상가 구분, 분양상가 특징
일반적으로 상가란 상품을 사고 파는 행위가 이루어지는 장소를 뜻합니다. 현대시대에는 장소가 필요치 않은 온라인상거래도 워낙 활성화 되어있지만, 어찌되었던 온라인거래가 아니라면 상품을 사거나 팔기 위해서 특정장소가 필요하고, 이 장소를 상가 혹은 상업시설이라고 합니다. 상가는 위치나 규모에 따라 단지내상가, 복합상가, 프라자상가 등으로 나눌 수 있으며, 시행사 입장에서 처분방식(사업방식, 운영방식)에 따라 분양상가, 임대상가로 나눌 수 있습니다.
■ 분양상가 설명
분양상가란 일반적으로 개인이 구매할 수 있는 신축상가라고 생각하면 됩니다. 상가는 아파트, 오피스텔, 오피스 등의 건축물이 지어지면 저층부에 필히 들어서는 부동산상품입니다. 과거에는 상가의 규모가 크지 않았으며(상가건물 제외), 수분양자가 분양을 받아 생활편의시설(편의점, 빵집, 마트, 슈퍼마켓, 의원, 약국, 학원, 은행, 미용실 등)을 입점시켜 고정적인 임대료를 가져갈 수 있는 구조였습니다. 이로 인해 분양이 그렇게 어렵지 않았고 준공 후, 수분양자도 안정적인 수익을 가져갈 수 있었습니다. 하지만 최근 상가연면적만 몇천평씩 되는 상가들이 속속 생겨나게 되었으며, 온라인상거래 강세, 경쟁 심화(인근 유통시설 오픈), 높은 분양가 등으로 인해 상가미분양 및 준공 후 공실발생 현상이 생겨나게 되었으며, 상가분양 관련 리스크가 커지고 있습니다.
■ 시행사 입장에서의 분양상가
과거에는 분양상가규모가 크지 않아, 일부가 미분양되더라도 리스크가 크지 않았습니다. 하지만 최근에는 분양상가의 규모가 커지고, 온라인상거래 강세, 경쟁 심화(인근 유통시설 오픈) 등으로 인해 미분양사례가 늘어나고 있으며, 이에 따른 사업리스크도 높아지고 있는 추세입니다. 분양상가는 분양성과 가격 등을 고려해 1층의 경우, 전용면적 10~15평의 소형 매장위주로 구성되고 있으며, 이로 인해 준공 후 상가의 활성화가 다소 어렵다는 특징이 있습니다. 상가의 활성화를 위해서는 상가에 입점한 테넌트(MD)를 면밀한 MD계획을 통해 입점시켜야 하고 이들을 관리 또는 교체해주는 역할이 중요한데, 분양상가에서는 이런 활동이 불가능합니다. 그리고 대부분의 시행사들은 분양완료를 통한 투자금회수를 중요하게 생각하지, 준공 후 상가의 활성화에 대해서는 그다지 중요하게 생각치 않습니다. 마곡, 위례 등의 대량 상가공실 발생현상이 이어지고 있는 사례를 보면 시행사 입장에서 이를 해결할 수 있는 방법을 찾는 것이 매우 중요해 보입니다.(분양상가에서도 준공 후 상가활성화에 대해 깊이 생각해 봐야 할 듯함.) 단순히 상가 분양가를 깍아주거나, 몇년간 임차인의 임대료를 지원해 주는 등의 가격할인식의 해결책보다는(사실 이런 지원을 해주는 것도 많은 도움이 되긴 함, 분양가가 워낙 높다 보니, 임대료도 높고, 이로 인해 공실이 발생하는 경우도 있음) 분양면적 중 일부를 시행사가 보유해 앵커테넌트를 입점시키거나, 기획 단계부터 설계를 특화하여 고객의 유동을 끌어올 수 있는 방법을 연구하는 것이 중요해 보입니다. (임대상가의 장점 도입 등의 여러 방면으로 생각해바야 함)
■ 투자자 입장에서의 분양상가
상가는 수익형 부동상상품 중 가격이 높은 측에 속하는 상품입니다. 보편적으로 상가 평당분양가는 1층 3~4천만원, 2층 1~1.2천만원 수준입니다. 여기에 전용률이 50%(단지내상가 80%전후, 복합상가 50~60%) 수준으로 가정하여 계산해보면 1층 상가 10평을 분양받기 위해 6~8억의 자금이 필요합니다. 이 돈으로 10평을 분양 받았다고 하더라도 작은 면적과 상가공실이 팽배한 현재시점에서 임차인을 구하기란 매우 어려워 보입니다. 최근 저금리가 지속되고 마땅한 투자상품이 없어 상가에 투자하시려는 사람들은 필히 많은 공부를 선행하시고 상가를 분양받는 것을 권해드립니다. 상가를 분양하는 시행사에서 준공 후, 상가 활성화를 위해 어떤 전략을 취하는지(앵커테넌트 유치 등) 확인하고, 분양받고자 하는 상가의 접근성(위치, 고객동선 등)에 대해 면밀하게 분석해야 합니다. 분양받은 후, 임차인에게 임대료를 받을 계획이라면, 임대인 입장에서의 임대수익률과 임차인 입장에서의 매출손익까지도 계산해 보기를 권해 드립니다. (추후 기회가 된다면 식당 운영하는 임차인 입장에서 매출손익 계산하는 방법 포스팅해보기로 함)
사실 너무 부정적으로만 적어놓았지만, 상가 주변 배후인구가 풍부하다거나, 상가가 위치한 곳이 고객들의 주동선에 위치해있다거나, 직접 장사를 하실 능력이나 확실한 아이템이 있으시다거나(식당 등), 신도시 내 가장 먼저 준공되는 선점효과가 있는 상가를 분양받는다던가, 생활편의시설(편의점, 빵집, 마트, 슈퍼마켓, 의원, 약국, 학원, 은행, 미용실 등)을 임차인으로 입점시킬 수 있는 확실한 상황이 되신다거나 한다면 계획한 수익률 달성 및 초기분양가보다 높은 가격에 매매를할 수 있는 기회가 올수도 있을 것입니다. 하지만 여기서 분명한 것은 상가는 부동산 상품 중 꽤나 난이도가 있는 상품이며, 현재 시장상황이 그렇게 좋지 않으니, 필히 많이 공부하시고 투자를 진행하시기를 다시 한번 더 권해드립니다. 다음 포스팅에서는 처분방식에 따른 부동산 분류, 분양상가에 이은 임대상업시설에 설명하기로 하면서 포스팅을 마칩니다.
