상업용부동산 운영방식에 따른 분류
앞서 임대상업시설과 분양상가 포스팅에서 분류한 것과 같이 상업시설은 크게 분양상가와 임대상업시설로 나눌 수 있습니다. 여기서 건축물이 완공된 후의 운영방식까지 고려해보면 아래와 같이 분류할 수 있습니다.
■ 일반분양상가
이형태는 말 그대로 전체 상가를 구획을 나누어 개인에 분양하는 형태입니다. 예전부터 보편적으로 진행해왔던 형태로 사실 상가공급이 적은 지역이라면 부동산시행의 투자금을 단시간에 회수하기 가장 좋은 형태입니다. 하지만 요즘에는 분양상가의 경쟁도 심화되었고 이로 인해 일반 분양시 상가활성화가 이루어지지 않아 단순상가분양이 많이 어려워졌습니다. 그래서 임대의 장점을 혼합한 형태가 생겨나게 되었습니다. 일반 분양상가 예시로는 단지내 상가나 지하철역 주변에 위치한 프라자상가를 생각하면 이해가 쉬울 것 같습니다.
■ 분양,임대 혼합상가
분양, 임대 혼합상가는 상가의 일부물량을 시행사에서 보유한 뒤 앵커테넌트를 입점시켜, 분양마케팅에 활용 또는 추후 상업시설에 고정적인 유동고객이 방문할 수 있도록 유도하는 형태입니다. 상가 미분양을 줄이기 위한 방안으로 생겨나게 되었으며, 수분양자 입장에서도 일반 분양보다는 선호하는 상가의 형태입니다. 사례로는 동탄 우미건설 레이크꼬모(임대쇼핑몰과 분양사가 구역을 나누어 임대쇼핑몰에는 CGV, 테라로사, 롯데프리미엄슈퍼마켓 입점), 중흥S클래스 어뮤즈스퀘어(어뮤즈스파 직영 운영), 동탄 카림애비뉴 (일부 직영하여 GS슈퍼 임대) 등이 있으며, 최근 많이 진행되고 있는 형태입니다.
■ 선임대 후분양상가
선임대, 후분양 형태는 시행초기부터 이와 같은 상가를 기획해 이루어진 경우보다는 미분양이 심해질 것 같아 사업방식을 변경한 경우가 많습니다. 초기미분양이 많을 경우, 분양이 이루어진 상가도 잔금을 내는 시기에 계약을 해지하는 사례가 존재하기 때문에, 분양 초기, 혹은 분양이 들어가기 전 미분양이 많을 것으로 예상되면 먼저 임대를 맟추고 난 뒤에 분위기가 좋아지면 분양을 진행하는 선임대 후분양 형태로 사업을 진행하기도 합니다. 대표적인 사례로는 합정의 GS건설 메세나폴리스 상가를 들 수 있다. 이 방식은 임대가 모두 맞춰지고 난 후에 분양을 진행하기 때문에 상가의 면적이 넓어 분양가격이 높아질 수 있다는 단점도 있지만, 상가활성화가 잘 이루어졌다면, 저금리 및 안정적인 투자처가 없는 요즘시기에는 비싼 가격임에도 분양이 이루어질 가능성이 높을 것 같습니다. (가격이 비싼 경우, 분할해 분양하기도 함)
■ 직영임대 상업시설
직영임대운영 방식은 시행사가 상가를 분양하지 않고 보유하면서 직접 임차인 모집, 상가관리 등의 임대 관련 업무를 진행하는 형태입니다. 상가를 분양하지 않아 부동산시행의 투자금을 단기간에 회수하기는 쉽지않지만, 지속적인 운영관리를 통한 상가활성화, 임대료 수취, 그리고 최종적으로는 상업시설을 높은 가격에 처분함으로써 일반분양보다 높은 수익을 거둘 수도 있는 형태입니다.(하지만 아직까지 이런 사례가 많지는 않음) 이와 같은 형태는 중소형 규모의 시행사에서는 진행하기 어려움이 있는 형태로, 대기업 시행사나 종합건설사에서 진행가능한 형태입니다. 앞서 이야기한 최종적으로 상가를 잘 활성화시켜 큰 수익을 거두기 위한 목적보다는 아파트와 복합된 부동산시행사업에서 아파트 분양을 독려하기 위해서, 분양 후 단지의 활성화까지 신경쓴다라는 이미지제고를 통한 마케팅홍보효과 등을 위해서, 미분양된 상가를 활용하기 위해서, 등의 이유로 많이 진행됩니다. 대표적인 사례로는 호반건설의 아브뉴프랑, 네오벨류의 앨리웨이를 들 수 있습니다. (일반적인 쇼피몰이 이와 같은 형태이며, 롯데, 신세계, 현대와 같은 유통업체는 이와 같은 형태가 특화된 형태라고 생각하시면 이해가 빠를 것 같음)
■ 위탁운영 상업시설
위탁운영 상업시설은 직영임대형태와 거의 흡사하지만 실제상업시설의 운영관리업무를 전문업체에 맡기는 형태라고 생각하면 됩니다. 시행사(혹은 건물주)에서 전문적인 운영인력을 고용하지 않아 인건비절감은 가능하지만, 전문업체(PM사)의 역량에 따라 상업시설의 활성화, 관리수준이 결정되기에 상가활성화가 다소 어려울 수도 있습니다. 이와 같은 형태로 운영되고 있는 상업시설은 신림동의 포도몰, 명동의 눈스퀘어(PM사는 쿠시먼웨이크필드) 등을 들 수 있으며, 마스터리스 형태와의 차이점은 시행사(혹은 건물주)에서 위탁운영 업체에게 위탁운영비를 지급한다는 점에서 차이가 있습니다. (임대료 수취나 건물관리에 대한 비용은 시행사에서 부담)
■ 마스터리스 상업시설
마스터리스 상업시설은 상업시설 전체를 전문 유통업체 등에 마스터리스임대를 주는 형태입니다. 전문 유통업체는 전체 상업시설의 운영관리를 독자적으로 진행하며, 시행사(혹은 상업시설 건물주)에 임대료를 지급합니다. 대표적인 예로는 현대백화점 디큐브시티, 현대아울렛 가든파이브 등을 들 수 있다. 마스터리스 형태로 진행할 경우 시행사(혹은 건물주)는 관리에 대해 전혀 신경을 쓰지 않아도 되며, 단순히 임대료만을 수취하면 되기 떄문에 추가적인 운영비에 대한 부담이 없으고 전문 유통업체가 운영을 도맡아주니 상가 활성화에 대한 우려도 없습니다. 대신 전문 유통업체를 입점시키는 것이 매우 어려우며, 임대료 또한 매우 낮은 수준이라 다른 형태에 비해 수익이 낮다는 단점이 존재합니다.
이번 포스팅은 앞으로 진행할 일반 분양상가, 임대상업시설 개발 절차에 대한 개요느낌으로 진행해 보았습니다. 앞으로는 분양상가, 임대상가의 개발절차, 시장조사(상권조사 등) 방법 등에 대해 상세히 설명하도록 하겠습니다.
