분양상가 분양가 산정 방식, 상업시설 예상매매가격 감정평가 방식, 수익환원법, 거래사례비교법 설명

분양상가 분양가 산정 방식

이번 포스팅에서는 시장조사를 통해 정리된 내용을 토대로 예상분양가를 산정하는 방식을 설명하겠습니다. 분양상가의 예상분양가를 산정하기 위해서 부동산 감정평가 방식인 수익환원법과 거래사례비교법를 주로 활용합니다.

■ 수익환원법

이 방식은 인근 상가들의 현재 임대료와 보증금, 예상수익률을 토대로 매매가를 환산한 후, 분양가를 추정하는 방식입니다. 상가들의 거래가 많은 지역이라면 거래 매매가격이 신뢰가 높겠지만, 상가의 거래가 많지 않은 곳은 다소 신뢰도가 떨어질수 있으니, 현재의 임대료를 토대로 환원하여 매매가격을 추정해 예상 분양가 산정에 신뢰도를 더해줍니다.

상가 분양시 보편적으로 설정하는 수익률 수준은 6% 전후이며, 사업지의 특성에 따라 예상수익률을 상향 조정하기도 합니다. 상기 방식으로 추정한 각 상가의 예상 환산매매가격의 평균을 구하여, 수익환원법의 예상 분양가를 산정합니다.

■ 거래사례비교법

이 방식은 사업지 인근의 분양완료된 상가 및 분양이 진행되고 있는 상가의 분양가와 기존상가의 매매가격을 토대로 당사업지의 분양가를 추정하는 방식입니다. 앞서 상세하게 조사한 사업지 인근의 상가들의 층별 평균 매매가격에 당사업지의 특성(접근성, 향후 상권발전 가능성, 설계특화 등)을 지수로 설정하여 곱해주고, 이렇게 나온 분양가들의 평균을 구해줍니다.

각각의 지수를 설정할 때 주의할 것은 앞서 조사한 입지분석, 환경분석, 시장환경분석 내용 중 당사업지에 긍정적인 요인, 부정적인 요인들을 상세히 정리하여 근거를 만들어 주어야한다는 것입니다. (사실 아무리 근거가 많다고 해도 주관적 의견이 들어갈 수 있기 떄문에 그에 대한 논리를 만들어 놓아야 함)

마지막으로 거래사례비교법, 수익환원법으로 추정한 두 예상분양가의 평균값을 구해줍니다. 사실 몇 개의 상가 가격만 보고 분양가를 산정했다고 해서 틀린 방법이라고 할 수는 없겠지만, 많은 사전조사를 통해 분양가를 산정한다면 미분양 리스크를 줄이거나, 수익 증대를 꾀할 수 있습니다.