상업시설 시세조사 방법, 분양상가 시장조사, 밸류맵, 상가의 신 국토교통부 부동산실거래가 공개시스템, 통계누리 등 상가시세 및 동향 조사하는 방법

상가 시세 및 동향 조사하는 방법

금번 포스팅에서는 앞서 정리한 시장조사 종류에서 분양상가과 밀접한 관계를 가진 상가 시세 및 동향 조사방법을(전 포스팅 시장조사 종류 중 경쟁시설조사 관련) 상세히 정리하습니다.

■ 상가시세 및 동향 간접조사 방법

상가 시세 및 동향조사를 진행키 위해 가장 먼저 사업지 인근의 모든 상가들의 기본 정보를 정리하여야 합니다.기본 정보는 각 상가의 위치, 개요, 층별, 호실별 전용면적, 계약면적, 전용률 등입니다.(매매가, 분양가, 공실률, 분양률의 정보는 추후 확인) 상기 기본 정보는 각상가의 건축물대장 등을 통해 확인 가능합니다.

국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개시스템을 통해 과거 거래되었던 상가의 실거래가격을 확인 가능합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 함께 밸류맵(국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 이용해 보기 좋게 편집해놓았음) 사이트를 이용하는 것도 좋습니다. 밸류맵은 지도로를 통해 세부적인 상가들의 가격을 확인하기 편리하게 편집되어 있습니다. 이 두 곳에서는 과거 상가들의 매매가격을 확인할 수 있으나, 상가는 거래 내역이 다소 적기도 하며, 과거 가격이기 때문에 필히 직접조사를 통해 이 가격들이 유효한지 확인합니다.

국토교통부 통계누리에서는 지역별, 규모별(소규모, 중규대형, 집합상가) 상가의 임대료, 공실률, 층별임대료 수준 등의 통계를 확인할 수 있습니다. 하지만 서울 지역의 경우, 다소 세부적인 지역의 통계를 확인할 수 있으나, 지방의 경우 세부적인 지역의 통계를 확인할 수 없으니, 참고 자료로만 사용하시기 바랍니다.

현재의 상가 매매가격을 확인하기 위해서는 상가114, 상가의 신, 네이버부동산 등의 중개 사이트를 활용하는 것이 좋습니다. 두 사이트 모두 상가 매물 정보와 분양상가 정보, 그 외 상가관련 정보, 상권관련 자료들이 올라와 있으니, 직접조사를 진행하기전 관련 내용들은 정리해놓는 것이 좋습니다. 상가의 114보다는 상가의 신 사이트가 최근에 오픈해 관리가 잘 되어 있는 느낌이니 참고하시기 바랍니다.(그 외에 유료로 부동산 동향을 알아볼 수 있는 부동산114에서 운영 중인 REPS 와 같은 사이트도 있음, 유료이긴 하지만 다양한 정보가 잘 정리되어 있음)

■ 상가시세 직접조사 방법

간접조사를 통해 정리한 기초데이터를 가지고 현장을 방문합니다. 우선 실제 상가들을 방문하여 공실률을 확인합니다. 그리고 부동산을 방문해 간접조사에서 조사한 상가의 매매가, 임대료 등의 자료가 유효한지 확인해 줍니다. 추가로 상가 관련 동향(향후계획)도 파악합니다. 사실 간접조사에서 정리한 내용을 검증하는 방법은 현장에서 부동산에 확인하는 것이 가장 좋습니다. (그 지역을 가장 잘 알 뿐더러, 추후 상가 분양을 진행함에 있어 가장 중요한 역할을 하는 분들임). 그리고 사업지 인근의 분양중인 상가, 혹은 잔여물량을 분양 중인 곳을 찾아 분양상가들의 분양가, 분양률, 상가 동향 등을 확인합니다.

■ 보고서 작성

간접조사와 직접조사를 통해 수집한 자료들을 일목요연하게 정리합니다. 일반상가는 층별 평균분양가, 공실률, 임대료, 수익률 등을 자세하게 기입해야하며 분양한지 얼마되지 않았거나, 분양을 진행중이거나, 분양을 진행예정인 상가들은 따로 분류해 층별 평균분양가, 분양률, 수익률 등을 상세하게 정리해 줍니다. 추가적으로 각 상가별 특징, 향후 동향, 부동산 및 분양사무소 직원들의 의견 등도 상세하게 정리해줍니다. 이와 같이 정리된 자료를 이용해 예상 분양가를 산정하며, 이 예상분양가를 토대로 사업을 진행할지 말지를 결정하게 되므로 필히 꼼꼼히 자료를 조사해야 합니다.

다음 포스팅에서는 예상 분양가 산정하는 방식에 대해 설명하기로 하며 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 그리고 본 내용들은 약 4~5년전 중견건설사에서 상가 분양업무를 진행했던 경험을 토대로 작성하는 것으로 회사마다 업무절차나 방법이 상이할 수 있고, 업무를 진행한 시기가 몇년전이라 참고만 하시길 바랍니다. (지금은 임대상업시설쪽을 담당하고 있는데, 크게 다른 내용은 없어 보이기는 함)

 

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