부동산 분양 용어, 임대수익률 계산법, 투자수익률 계산법, 시공능력평가, 전매 뜻, 수익형 부동산 투자 상식

부동산 분양 기본 상식 용어 해설

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이번 포스팅에서는 부동산 분양관련 용어에 대해 간단하게 정리해 보았다.

시행사 부동산 개발사업을 진행하는 사업운영자를 말한다. 자금조달을 시작으로 토지 매입 및 시공사 선정 및 시공관리, 분양 및 입주관리 등 사업의 처음부터 끝까지를 담당하는 회사를 뜻한다. 부동산 개발의 주체이다 보니, 분양이 잘 이루어질 경우, 엄청난 수익을 가져갈 수 있지만, 그 반대로 분양이 잘 이루어지지 않았을 경우, 엄청난 빚을 질수도 있으며, 흔히 디벨로퍼 라고도 불린다. 국내 1세대 디벨로퍼 회사로는 MDM, 신영 등을 들 수 있다.

시공사 건물을 건축하는 건설회사를 말한다. 시행사로부터 발주를 받아 건물 착공부터 완공, 그리고 하자보수까지 책임지는 회사로써, 우리가 흔히 알고있는 건설회사로 생각하면 된다. 대기업 건설사의 경우, 시공 뿐만 아니라, 시행도 같이 겸하고 있으며, 이같은 회사를 종합건설회사라고 부르기도 한다.

시공능력평가 앞서 이야기한 시공사들은 국토교통부장관에게 매년 시공실적, 경영상태, 기술능력 등을 기초로 평가를 받고 있으며, 이 지표를 통해 시공사들의 역량을 확인할 수 있다. 우리가 흔히 이야기하는 브랜드 아파트는 이 시공능력평가 순위가 상위인 업체에서 건축한 건물이 많으며, 어느 회사에서 시공한 아파트(또는 ‘푸르지오’, ‘롯데캐슬‘ 같은 시공사의 브랜드)에 따라 부동산 가격 상승이 달라지기도 한다.

분양대행사 시행사로부터 분양에 관한 업무를 위임받아 분양을 진행하는 회사를 뜻한다. 분양을 위한 마케팅, 분양관련직원(상담사 등) 관리, 계약관련업무 등 분양과 관련된 모든 업무를 진행하는 회사로 흔히 우리가 분양 모델하우스에 방문했을 때 접하는 것들을 모두 관리하는 회사라고 생각하면 된다. 아파트, 상업시설, 오피스, 지식산업센터 등 상품마다 분양대행에 대한 분양대행사가 가져가는 수익은 다소 상이하며 보편적으로 전체 분양금액의 1~3% 정도를 수익으로 가져간다. (대규모 부동산 개발사업은 분양금액이 몇백억에서 몇천억정도이니, 어느정도의 수익을 가져가는지 가늠해 볼 수 있음)

전매 대부분의 부동산 상품이 분양되는 시기는 건물이 준공 되기 전으로 등기가 없는 상태이다. 이 시기에 분양 계약을 체결하게 되면 입주자로 선정된 지위를 가지게 되는데 이를 분양권이라고 한다. 전매는 이 분양권을 거래하는 행위를 뜻한다.

프리미엄 전매에서 분양가보다 높은 가격에 거래가 되는 경우, 그 차액분을 프리미엄 또는 피(P)라고 부른다. 프리미엄은 대부분 아파트를 전매하는 경우에 발생하며, 이는 아파트 분양은 청약으로 진행되기 때문에 분양받기 쉽지 않으며, 이로 인해 자연스럽게 웃돈을 붙여 거래하게 되었다. 과다한 프리미엄 형성, 투기과열 등의 현상으로 현재는 정부에서 대부분의 아파트에 전매제한 규제를 걸고 있는 상황이다.(투기과열지구 내 단지의 경우 소유권 이전 등기일까지 전매 제한)

임대수익률 임대수익이 발생하는 부동산을 평가하는 하나의 지표로, 보유 부동산에 투자한 비용에 대비해 얼마만큼의 임대수익이 발생하는지를 비율로 나타낸 수치이다. 아파트보다는 오피스텔, 상가 등의 임대수익형 부동산 분양에 자주 등장하는 용어로, 수익형 부동산 취득시 필히 검토해봐야할 지표이다.

상기 표1과 같이 대출을 받을 경우 수익률이 꽤나 올라가며, 이 수익률을 분양광고에 활용하기도 하니 주의하시기 바란다.

 

​▼​ 수익형 부동산 종류 및 특징 관련 포스팅​ ▼

1편 ​주거용 부동산 종류 및 특징 (아파트)

https://t-site.tistory.com/312

2편 ​상업용 부동산 종류 및 특징 (상가)

https://t-site.tistory.com/316

3편 업무용, 숙박용 부동산 종류 및 특징

https://t-site.tistory.com/318

4편 분양관련 용어 (임대수익률, 전매 등)

https://t-site.tistory.com/320

5편 분양용어 (아파트,오피스텔 면적산정)

https://t-site.tistory.com/325

6편 분양용어 (MD, 테넌트, PM, LM 등)

https://t-site.tistory.com/326