본문 바로가기

공부하고(상업시설)/부동산공부

분양상가 분양가 산정 방식, 상업시설 예상매매가격 감정평가 방식, 수익환원법, 거래사례비교법 설명 분양상가 분양가 산정 방식 이번 포스팅에서는 시장조사를 통해 정리된 내용을 토대로 예상분양가를 산정하는 방식을 설명하겠습니다. 분양상가의 예상분양가를 산정하기 위해서 부동산 감정평가 방식인 수익환원법과 거래사례비교법를 주로 활용합니다. ■ 수익환원법 이 방식은 인근 상가들의 현재 임대료와 보증금, 예상수익률을 토대로 매매가를 환산한 후, 분양가를 추정하는 방식입니다. 상가들의 거래가 많은 지역이라면 거래 매매가격이 신뢰가 높겠지만, 상가의 거래가 많지 않은 곳은 다소 신뢰도가 떨어질수 있으니, 현재의 임대료를 토대로 환원하여 매매가격을 추정해 예상 분양가 산정에 신뢰도를 더해줍니다. 상가 분양시 보편적으로 설정하는 수익률 수준은 6% 전후이며, 사업지의 특성에 따라 예상수익률을 상향 조정하기도 합니다. .. 더보기
상업시설 시세조사 방법, 분양상가 시장조사, 밸류맵, 상가의 신 국토교통부 부동산실거래가 공개시스템, 통계누리 등 상가시세 및 동향 조사하는 방법 상가 시세 및 동향 조사하는 방법 금번 포스팅에서는 앞서 정리한 시장조사 종류에서 분양상가과 밀접한 관계를 가진 상가 시세 및 동향 조사방법을(전 포스팅 시장조사 종류 중 경쟁시설조사 관련) 상세히 정리하습니다. ■ 상가시세 및 동향 간접조사 방법 상가 시세 및 동향조사를 진행키 위해 가장 먼저 사업지 인근의 모든 상가들의 기본 정보를 정리하여야 합니다.기본 정보는 각 상가의 위치, 개요, 층별, 호실별 전용면적, 계약면적, 전용률 등입니다.(매매가, 분양가, 공실률, 분양률의 정보는 추후 확인) 상기 기본 정보는 각상가의 건축물대장 등을 통해 확인 가능합니다. 국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개시스템을 통해 과거 거래되었던 상가의 실거래가격을 확인 가능합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 함께 밸.. 더보기
상가, 상업시설 시장조사, 부동산 시행 환경분석 종류 및 내용 정리, 분양상가 기초조사, 입지분석, 시장환경분석, 인문환경분석 방법 부동산 시행 상업시설 시장조사 종류 이번 포스팅에서는 부동산시행(상업시설) 사업을 진행하기 전 보편적으로 수행하는 시장조사 내용에 대해 포스팅하고자 합니다. ■ 분양상가 관련 시장조사 종류 상기 [표1]을 통해 보편적 부동산 시행사업 진행시 수행하는 시장조사 내용 및 종류를 정리해 보았습니다. 부동산 상품에 따라 상기 내용 중 필요한 부분만을 선별해 조사하거나 관련이 깊은 내용을 집중하기도 합니다. 부동산 상품의 종류가 분양상가일 경우, 이와 같은 시장조사를 통해 예상 분양가를 산정하며, 임대상업시설의 경우 타겟 및 MD전략, MD계획, 예상 임대료 등을 도출합니다. 분양상가는 상기 내용 중 입지, 배후수요 등의 분석보다는 사업지 주변 상가들의 시세(매매가, 임대료, 공실률) 또는 최근 분양한 상가의 분.. 더보기
상업시설 분양절차 및 분양업무, 상가 분양방법,분양상가 보증, 상가시장조사, 상가 분양마케팅, 상가분양모집공고 상업시설 분양절차 및 분양업무 금번 포스팅에서는 시행사 입장에서의 상가 분양절차에 대해 설명하고자 합니다. 보편적인 상가의 분양절차는 아래의 [표1]과 같습니다. [표1]의 분양절차는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 상 바닥면적 3,000제곱미터 이상일 경우의 업무를 정리한 내용입니다. 상가 분양은 '건축물의 분양의 관한 법률'에 근거하여 분양이 진행되며, 대부분의 분양상가는 3,000제곱미터(약907평) 이상이 대다수이기 때문에 [표1]과 같이 정리하였습니다. (단지내 상가의 경우 주택 복리시설로 분류되어 주택법에 근거하기에 [표1]과 업무가 다소 상이함) 상가 분양절차를 부동산 시행 절차와 함께 정리한 이유는 부동산 시행절차 중 해당 절차가 선행되어야 하는 것들이 존재하기 때문이며, 부동산 시행 절차와.. 더보기
상업용부동산, 상가 운영방식에 따른 분류, 분양상가, 임대상가, 선임대후분양상가, 분양임대혼합상가, 직영 운영상가 특징과 사례 상업용부동산 운영방식에 따른 분류 앞서 임대상업시설과 분양상가 포스팅에서 분류한 것과 같이 상업시설은 크게 분양상가와 임대상업시설로 나눌 수 있습니다. 여기서 건축물이 완공된 후의 운영방식까지 고려해보면 아래와 같이 분류할 수 있습니다. ■ 일반분양상가 이형태는 말 그대로 전체 상가를 구획을 나누어 개인에 분양하는 형태입니다. 예전부터 보편적으로 진행해왔던 형태로 사실 상가공급이 적은 지역이라면 부동산시행의 투자금을 단시간에 회수하기 가장 좋은 형태입니다. 하지만 요즘에는 분양상가의 경쟁도 심화되었고 이로 인해 일반 분양시 상가활성화가 이루어지지 않아 단순상가분양이 많이 어려워졌습니다. 그래서 임대의 장점을 혼합한 형태가 생겨나게 되었습니다. 일반 분양상가 예시로는 단지내 상가나 지하철역 주변에 위치한 .. 더보기
임대상가, 임대상업시설 특징, 투자방법, 처분방식(사업방식, 운영방식)에 따른 상가부동산 구분 2편, 아브뉴프랑, 메세나폴리스 사례 상가 처분방식 임대상업시설 특징, 분양상가 비교 ■ 임대 상업시설 소개 상업부동산 개발 후 이를 개인에게 분양치 않고 보유하면서, 임차인 입점 및 임대수익을 거두는 상업시설의 형태입니다. 임대 및 관리를 통해 활성화를 도모하고 추후 상가가 활성화된 후 이를 매각해 수익을 극대화하는 방식입니다.(경우에 따라 계속 운영하면서 임대수익으로 사업을 영위하기도 함) 상가를 분양하지 않으니 빠른 시간 내 투자금을 회수하기 어려우며, 이 때문에 규모가 작은 시행사에서는 시도하기 어려운 측면이 있는 방식입니다. 하지만 요즘에는 워낙 상가분양이 쉽지 않고, 분양 후 공실도 많아 선임대후분양 형태로 사업구조를 짜거나, 분양과 임대를 섞는 형태의 방식도 시도되고 있습니다. ■ 시행사 입장에서의 임대상가 대표할만한 시설은 호.. 더보기
상가분양 투자방법 및 특징, 임대상업시설(쇼핑몰) 비교, 처분방식(사업방식, 운영방식)에 따른 상가부동산 구분 1편 처분방식에 따른 상가 구분, 분양상가 특징 일반적으로 상가란 상품을 사고 파는 행위가 이루어지는 장소를 뜻합니다. 현대시대에는 장소가 필요치 않은 온라인상거래도 워낙 활성화 되어있지만, 어찌되었던 온라인거래가 아니라면 상품을 사거나 팔기 위해서 특정장소가 필요하고, 이 장소를 상가 혹은 상업시설이라고 합니다. 상가는 위치나 규모에 따라 단지내상가, 복합상가, 프라자상가 등으로 나눌 수 있으며, 시행사 입장에서 처분방식(사업방식, 운영방식)에 따라 분양상가, 임대상가로 나눌 수 있습니다. ■ 분양상가 설명 분양상가란 일반적으로 개인이 구매할 수 있는 신축상가라고 생각하면 됩니다. 상가는 아파트, 오피스텔, 오피스 등의 건축물이 지어지면 저층부에 필히 들어서는 부동산상품입니다. 과거에는 상가의 규모가 크지 .. 더보기
부동산 시행 절차 및 순서 3편, PF대출, 토지비납부, 착공, 부동산분양, 준공, 입주, 정산 단계 설명 부동산 시행절차 3편 PF대출, 토지비납부, 착공, 부동산분양, 준공, 입주 등 부동산 시행절차 3편 포스팅에서는 PF대출, 토지비납부, 착공, 부동산분양, 준공, 입주, 정산 절차에 대해 설명하기로 하겠다. ■ PF 대출 건축허가 및 시공사 계약이 완료되면 본 PF 대출을 진행한다. 보편적으로 PF대출을 위해 필요한 것은 사업검토보고서(수지분석표), 자기자본 및 필요대출규모, 외부사업성평가(대형 회계법인 또는 한국기업평가,한국신용평가, NICE신용평가와 같은 3대 신용평가사에게 진행한 사업성평가), 건축허가서, 토지계약서, 시공사 계약서, 신탁사 보증 등이다. 앞서 이야기한 세번째 단계부터 PF 대출 담당자와 협의를 지속해야 하며, 준비 가능한 것들은 미리 이행해 놓는 것이 좋다. ■ 토지비 납부 & .. 더보기

티스토리툴바