부동산 시행 절차 및 순서 2편 토지 계약, 시공사 선정,인허가, 사업승인인가, 건축심의 단계 설명
부동산 시행 순서, 토지계약, 시공사선정, 건축인허가 단계 설명 부동산 시행절차 2편 포스팅에서는 토지계약, 시공사 선정, 건축인허가에 대해 설명하기로 하겠다. ■ 토지 계약 사업성 검토를 통해 사업에 적정하다고 판단된 토지를 계약하는 단계이다. 이 단계에서는 계약금 지급을 통한 토지에 대한 권리를 확보한다. 예전에는 LH 등에서 분양하는 공공택지도 토지비 잔금을 완납하지 않더라도 인허가용 토지사용승낙서 발급이 가능하였다. 이로 인해 토지비를 전부 완납하지 않더라도 PF대출이 가능하였으나, 요즘은 토지비를 완납치 않으면 토지사용승낙서를 발급해 주지 않는 경우도 있기 때문에 이점 주의하여야 한다. 이와 같이 토지사용승낙서 발급이 어려운 경우에는 인허가, 시공사 선정 등이 안된 상태에서 본PF 대출을 받기 ..
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부동산 시행 절차 및 순서 1편 토지 물색, 사업지 검토, 사업성 검토, 자금조달 협의, PF 뜻, 프로젝트 파이낸싱 뜻
부동산 시행 순서, 토지 물색, 사업지검토, 사업성검토, 자금조달 협의 단계 설명 부동산의 꽃이라 불리는 부동산시행은 많은 절차와 다양한 업계가 관계되어 있으며, 리스크가 매우 높은 사업이다. 앞으로 네 번의 포스팅으로 부동산 시행의 절차에 대해 간략하게 설명하고자 하며, 이 절차는 보편적인 부동산시행(재개발, 재건축 등은 다소 상이함)의 절차이기에 이점 유의해 주시길 바란다. 제가 부동산시행의 모든 업무를 수행해본 건 아니기 때문에 다소 미흡한 부분이 보인다면, 다른 자료를 보충해서 이해하시기를 권해드린다. (전문 시행사에서 근무한 것이 아니라면 부동산 시행 전체를 경험해보는 것이 쉽지 않으며, 포스팅을 쓰는 저는 중견건설사에서 수행했던 상업시설 개발업무경험을 토대로 관련 내용을 공부하면서 포스팅 작성..
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분양상가 용어, 상가분양 상식, 앵커테넌트, 테넌트, MD, PM, FM, LM 뜻, 분양용어 뜻
상가 분양 관련 상식 및 기본 용어 최근 많이 사용되고 있는 상가 분양 관련 용어들은 대부분 유통 또는 임대상업시설 쪽에서 사용하던 단어들이 많다. 현재의 상가분양 업계에서는 유통의 장점을 활용하는 사례가 많아졌기 떄문에 다양한 유통용어들이 사용되고 있으며, 그 뜻이 그렇게 어렵지 않으니, 한번쯤 읽어보시면 도움이 될 것 같다. 테넌트 상업시설 내 입점되는 브랜드, 또는 브랜드 운영업체(임차인)를 가리키는 용어이다. 임대상업시설 또는 유통시설에서 주로 사용되는 용어로, 현재에는 분양 상업시설에서도 많이 사용하고 있다. 앵커테넌트 테넌트 중 집객력이 우수한 테넌트를 일컫는 단어로 예전에는 서점, 영화관, 마트 등 규모가 매우 큰 고객집객 테넌트를 이야기했지만, 현재에는 집객만 우수하다면 규모와 관계없이 엥..
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아파트 오피스텔 차이, 아파트 오피스텔, 오피스, 상가 면적산정 방법, 전용률 뜻, 전용률 계산법
아파트, 오피스텔, 상가 등의 면적 산정 방법 및 면적 관련 용어 아파트, 오피스텔(상업시설, 오피스 포함)의 면적 산정 방법은 [표1]과 같다. 아파트와 오피스텔의 가장 큰 차이점은 서비스면적의 유무이다. 아파트의 경우 발코니 등의 공간이 서비스면적으로 제공되며 이 면적은 전용면적, 공용면적, 계약면적에도 포함되지 않아, 동일 면적의 다른 상품보다 넓은 것이 특징이다. (발코니 확장시 실면적이 매우 넓어짐) 아파트와 오피스텔의 또 다른 차이점은 아파트의 전용면적은 외벽 내부선을 기준으로(안목치수) 전용면적을 산정하는 반면, 오피스텔은 벽체 중심선(벽체 두께 포함)을 기준으로 한다. 다시말해 벽 두께 만큼 실사용면적이 적은 것이다. 하지만 이 부분은 2015년 4월 30일 이후 건축허가를 득한 오피스텔부..
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부동산 분양 용어, 임대수익률 계산법, 투자수익률 계산법, 시공능력평가, 전매 뜻, 수익형 부동산 투자 상식
부동산 분양 기본 상식 용어 해설 이번 포스팅에서는 부동산 분양관련 용어에 대해 간단하게 정리해 보았다. 시행사 부동산 개발사업을 진행하는 사업운영자를 말한다. 자금조달을 시작으로 토지 매입 및 시공사 선정 및 시공관리, 분양 및 입주관리 등 사업의 처음부터 끝까지를 담당하는 회사를 뜻한다. 부동산 개발의 주체이다 보니, 분양이 잘 이루어질 경우, 엄청난 수익을 가져갈 수 있지만, 그 반대로 분양이 잘 이루어지지 않았을 경우, 엄청난 빚을 질수도 있으며, 흔히 디벨로퍼 라고도 불린다. 국내 1세대 디벨로퍼 회사로는 MDM, 신영 등을 들 수 있다. 시공사 건물을 건축하는 건설회사를 말한다. 시행사로부터 발주를 받아 건물 착공부터 완공, 그리고 하자보수까지 책임지는 회사로써, 우리가 흔히 알고있는 건설회사..
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상업용 투자부동산 종류 및 특징, 단지내상가, 근린상가, 복합상가, 테마상가 뜻, 투자방법, 상가분양 설명, 상가임대수익
상업용 수익형부동산의 종류 및 각 상품별 특징 상업용 부동산은 시세차익보다는 임차인을 통한 임대수익을 얻기 위한 상품으로, 주변상권의 영향이 절대적이며, 평당 매매금액도 높은 편에 속하는 상품이다. 상업용 수익형 부동산 상품의 종류는 아래의 [표1]과 같으며 각 상품의 특징은 다음과 같다. 단지내 상가는 공동주택(아파트) 입주민을 위한 편의를 제공하기 위한 상가(슈퍼, 편의점, 부동산, 미용실, 세탁소, 빵집, 배달전문점 등의 생활밀착형 업종으로 이루어진)로, 단지입주자라는 고정고객 존재로 타상품보다 다소 안정적인 성격이 있다. 단지내 상가 투자시에는 다른 상품과는 조금 다르게 주변상권보다는 배후수요인 입주자에 대한 분석에 집중해야 한다. 중대형 평형대보다는 중소형 평형대(85㎡ 이하) 입주자들이 단지내..
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주거용 투자부동산 종류 및 특징, 아파트, 빌라, 도시형생활주택, 오피스텔 뜻, 정의, 아파트, 도시형생활주택 오피스텔 차이점
주거용 수익형부동산의 종류 및 각 상품별 특징 수익형 부동산 상품 중 주거용 상품은 삶과 직결되는 부동산이기 때문에 가장 투자가 많은 상품이다. 주거용 상품 종류는 다음과 같다. 아파트는 주거용 수익형 부동산 중 가장 전형적인 상품이다. 집값 상승으로 인한 시세차익을 누릴 수 있는 주거용 부동산 상품으로 수도권 내 집값은 꾸준히 올라왔던 전례를 토대로 여전히 가장 많은 사람들이 재테크하는 상품이다. 아파트는 대한민국에서 가장 보편적인 주거형태로 실거주용, 투자용이 공존하는 상품이기 때문이기 때문에 정부의 부동산 관련 규제정책에 영향이 가장 많지만, 여전히 가장 안정적인 부동산으로 손꼽히는 상품이다. 다세대주택, 연립주택은 빌라로 불리는 상품으로 주택으로 쓰는 1개동 바닥면적합 660㎡ 이하(다세대주택)/..
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