상업시설 시세조사 방법, 분양상가 시장조사, 밸류맵, 상가의 신 국토교통부 부동산실거래가 공개시스템, 통계누리 등 상가시세 및 동향 조사하는 방법
상가 시세 및 동향 조사하는 방법 금번 포스팅에서는 앞서 정리한 시장조사 종류에서 분양상가과 밀접한 관계를 가진 상가 시세 및 동향 조사방법을(전 포스팅 시장조사 종류 중 경쟁시설조사 관련) 상세히 정리하습니다. ■ 상가시세 및 동향 간접조사 방법 상가 시세 및 동향조사를 진행키 위해 가장 먼저 사업지 인근의 모든 상가들의 기본 정보를 정리하여야 합니다.기본 정보는 각 상가의 위치, 개요, 층별, 호실별 전용면적, 계약면적, 전용률 등입니다.(매매가, 분양가, 공실률, 분양률의 정보는 추후 확인) 상기 기본 정보는 각상가의 건축물대장 등을 통해 확인 가능합니다. 국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개시스템을 통해 과거 거래되었던 상가의 실거래가격을 확인 가능합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 함께 밸..
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상가, 상업시설 시장조사, 부동산 시행 환경분석 종류 및 내용 정리, 분양상가 기초조사, 입지분석, 시장환경분석, 인문환경분석 방법
부동산 시행 상업시설 시장조사 종류 이번 포스팅에서는 부동산시행(상업시설) 사업을 진행하기 전 보편적으로 수행하는 시장조사 내용에 대해 포스팅하고자 합니다. ■ 분양상가 관련 시장조사 종류 상기 [표1]을 통해 보편적 부동산 시행사업 진행시 수행하는 시장조사 내용 및 종류를 정리해 보았습니다. 부동산 상품에 따라 상기 내용 중 필요한 부분만을 선별해 조사하거나 관련이 깊은 내용을 집중하기도 합니다. 부동산 상품의 종류가 분양상가일 경우, 이와 같은 시장조사를 통해 예상 분양가를 산정하며, 임대상업시설의 경우 타겟 및 MD전략, MD계획, 예상 임대료 등을 도출합니다. 분양상가는 상기 내용 중 입지, 배후수요 등의 분석보다는 사업지 주변 상가들의 시세(매매가, 임대료, 공실률) 또는 최근 분양한 상가의 분..
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임대상가, 임대상업시설 특징, 투자방법, 처분방식(사업방식, 운영방식)에 따른 상가부동산 구분 2편, 아브뉴프랑, 메세나폴리스 사례
상가 처분방식 임대상업시설 특징, 분양상가 비교 ■ 임대 상업시설 소개 상업부동산 개발 후 이를 개인에게 분양치 않고 보유하면서, 임차인 입점 및 임대수익을 거두는 상업시설의 형태입니다. 임대 및 관리를 통해 활성화를 도모하고 추후 상가가 활성화된 후 이를 매각해 수익을 극대화하는 방식입니다.(경우에 따라 계속 운영하면서 임대수익으로 사업을 영위하기도 함) 상가를 분양하지 않으니 빠른 시간 내 투자금을 회수하기 어려우며, 이 때문에 규모가 작은 시행사에서는 시도하기 어려운 측면이 있는 방식입니다. 하지만 요즘에는 워낙 상가분양이 쉽지 않고, 분양 후 공실도 많아 선임대후분양 형태로 사업구조를 짜거나, 분양과 임대를 섞는 형태의 방식도 시도되고 있습니다. ■ 시행사 입장에서의 임대상가 대표할만한 시설은 호..
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상가분양 투자방법 및 특징, 임대상업시설(쇼핑몰) 비교, 처분방식(사업방식, 운영방식)에 따른 상가부동산 구분 1편
처분방식에 따른 상가 구분, 분양상가 특징 일반적으로 상가란 상품을 사고 파는 행위가 이루어지는 장소를 뜻합니다. 현대시대에는 장소가 필요치 않은 온라인상거래도 워낙 활성화 되어있지만, 어찌되었던 온라인거래가 아니라면 상품을 사거나 팔기 위해서 특정장소가 필요하고, 이 장소를 상가 혹은 상업시설이라고 합니다. 상가는 위치나 규모에 따라 단지내상가, 복합상가, 프라자상가 등으로 나눌 수 있으며, 시행사 입장에서 처분방식(사업방식, 운영방식)에 따라 분양상가, 임대상가로 나눌 수 있습니다. ■ 분양상가 설명 분양상가란 일반적으로 개인이 구매할 수 있는 신축상가라고 생각하면 됩니다. 상가는 아파트, 오피스텔, 오피스 등의 건축물이 지어지면 저층부에 필히 들어서는 부동산상품입니다. 과거에는 상가의 규모가 크지 ..
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부동산 시행 절차 및 순서 3편, PF대출, 토지비납부, 착공, 부동산분양, 준공, 입주, 정산 단계 설명
부동산 시행절차 3편 PF대출, 토지비납부, 착공, 부동산분양, 준공, 입주 등 부동산 시행절차 3편 포스팅에서는 PF대출, 토지비납부, 착공, 부동산분양, 준공, 입주, 정산 절차에 대해 설명하기로 하겠다. ■ PF 대출 건축허가 및 시공사 계약이 완료되면 본 PF 대출을 진행한다. 보편적으로 PF대출을 위해 필요한 것은 사업검토보고서(수지분석표), 자기자본 및 필요대출규모, 외부사업성평가(대형 회계법인 또는 한국기업평가,한국신용평가, NICE신용평가와 같은 3대 신용평가사에게 진행한 사업성평가), 건축허가서, 토지계약서, 시공사 계약서, 신탁사 보증 등이다. 앞서 이야기한 세번째 단계부터 PF 대출 담당자와 협의를 지속해야 하며, 준비 가능한 것들은 미리 이행해 놓는 것이 좋다. ■ 토지비 납부 & ..
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부동산 시행 절차 및 순서 2편 토지 계약, 시공사 선정,인허가, 사업승인인가, 건축심의 단계 설명
부동산 시행 순서, 토지계약, 시공사선정, 건축인허가 단계 설명 부동산 시행절차 2편 포스팅에서는 토지계약, 시공사 선정, 건축인허가에 대해 설명하기로 하겠다. ■ 토지 계약 사업성 검토를 통해 사업에 적정하다고 판단된 토지를 계약하는 단계이다. 이 단계에서는 계약금 지급을 통한 토지에 대한 권리를 확보한다. 예전에는 LH 등에서 분양하는 공공택지도 토지비 잔금을 완납하지 않더라도 인허가용 토지사용승낙서 발급이 가능하였다. 이로 인해 토지비를 전부 완납하지 않더라도 PF대출이 가능하였으나, 요즘은 토지비를 완납치 않으면 토지사용승낙서를 발급해 주지 않는 경우도 있기 때문에 이점 주의하여야 한다. 이와 같이 토지사용승낙서 발급이 어려운 경우에는 인허가, 시공사 선정 등이 안된 상태에서 본PF 대출을 받기 ..
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